Виды сделок с недвижимостью

Основные виды сделок с недвижимостью: залог, наследие, дарение, мена, постоянное пользование, купля-продажа, рента, аренда, страхование, доверительное управление, концессия, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация и др.

Договор дарения недвижимого имущества.

         По договору дарения недвижимого имущества одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность.

         Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться, в этом случае договор дарения считается расторгнутым. Сделка дарения запрещена от имени малолетних (до 14 лет) и недееспособных граждан, работникам социальных учреждений, если даритель пользовался их услугами, государственным служащим в связи с их должностным положением и исполнением служебных обязанностей (скрытая взятка), в отношениях между коммерческими организациями).

         В статье 576 ГК РФ приведены ограничения на сделки дарения.

         1) Если имущество находится в общей совместной собственности, то дарить его можно только с согласия всех ее участников.

         2) Доверенность на совершение дарения имеет юридическую силу только тогда назван предмет дарения и одаряемый.

         3) Дарение, осуществляемое несовершеннолетними или от их имени должно проходить только с согласия органов опеки и попечительства.

         4) К сделке встречного дарения применяются правила, относящиеся к договорам мены, уступки прав требования и т.п.

         Даритель вправе отменить дарение жилого помещения если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи, близких родственников, причинил дарителю телесные повреждения.

         В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, когда он переживет одаряемого.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

         При заключении договора пожизненного содержания с иждивением пожилой человек его заключивший не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать ему деньги, но и обеспечить его питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Договор подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

Договор пожизненной ренты.

         Согласно договору пожизненной ренты собственник недвижимости (рентополучатель) переоформляет недвижимость на рентоплательщика, а последний обязуется выплачивать рентополучателю оговоренную сумму денег (не менее двух минимальных месячных размеров оплаты труда в месяц). Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

         Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо (в том числе трудоспособное). Плательщик вправе распоряжаться недвижимостью только с предварительного согласия получателя ренты. Обязательство рентоплательщика прекращается со смертью рентополучателя.

         При существенном нарушении рентоплательщиком своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, либо выплаты ему выкупной цены. При этом рентоплательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя.

Приватизация.

         Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

         Основные принципы приватизации:

-         добровольность приватизации;

-         бесплатность приватизации;

-         однократность приватизации (при этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия).

Не подлежат приватизации жилые помещения находящиеся:

-         в аварийном состоянии;

-         в общежитиях;

-         в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решение о приватизации служебных жилых помещений.

Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц в том числе несовершеннолетних. При этом необходимо согласие всех лиц, проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних, достигших 14 лет. На приватизацию помещений, где проживают несовершеннолетние требуется согласие их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется:

-         соответствующим органом местного самоуправления;

-         организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

-         учреждением, в ведение которого передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключаемым между указанными организациями и гражданами. Нотариального удостоверения договора не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в соответствующем органе местного самоуправления. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации он вправе обратиться в суд.

Договор мены жилых помещений.

         Мена – это процедура юридического оформления обмена двух жилых помещений, находящихся в собственности (приватизированные квартиры, квартиры, приобретенные по договору купли-продажи, полученные в дар и т.п.). Кроме того, возможна мена недвижимости на другие вещи (например, автомобиль).

         По договору мены жилых помещений каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

         Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Мена жилого помещения в котором проживают несовершеннолетние члены семьи допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

         Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

         Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая осуществляет соответствующие обязанности. Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе потребовать у другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Обмен.

         Обмен – более широкое понятие, чем мена, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договорам социального или коммерческого найма. Сюда же относится обмен приватизированного помещения на неприватизированное.

         Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Для обмена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства. Если в помещениях проживают только несовершеннолетние, то обмен осуществляется их законными представителями, а с 14 лет – ими самими, с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства.

         Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них через суд может требовать принудительного обмена. Обмен жилых помещений в домах предприятий, организаций, учреждений допускается с их согласия, причем отказ может быть обжалован в суде.

         Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи, обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя («родственный обмен»).

         Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местного самоуправления.

         Обмен жилого помещения не допускается.

         1) Если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма.

         2) Если обмен носит корыстный или фиктивный характер.

         3) Если жилое помещение грозит обвалом, подлежит сносу, переоборудованию, передается для государственных или общественных нужд.

         4) Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

         5) Если помещение является служебным или находится в общежитии.

         6) Если в вязи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

         Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

         - если он проведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ;

         - по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (недееспособность и т.п.).

         В случае признания обмена недействительным, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Убытки возмещает виновная сторона.

Залог (ипотека)

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Безвозмездное пользование имуществом

Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом, которые ранее действовали с 1964 г. Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Купля-продажа

Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и др. особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и др. объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Законом защищены требования проживающих в жилых помещениях граждан при продаже жилья.

В частности, существенным условием договора продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень тех лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор будет считаться незаключенным.

Продажа предприятий в целом

Предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи предприятия требует от продавца совершения особых действий, не характерных для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кредиторов. Поэтому предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения порядка. В частности, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4. ст. 562 ГК РФ).

При купле-продаже недвижимости необходимо учитывать механизм выбора способа сделки. Так продажа имущественных комплексов предприятий может осуществляться следующими способами: закрытая подписка на акции, чековый аукцион, аукцион, коммерческий конкурс, закрытый тендер, тендер инвестиционный (открытые торги), конкурс инвестиционный (закрытые торги), неорганизованные сделки.

При выборе способа сделки с объектами недвижимости необходимо учитывать значение сделки с недвижимостью для продавца-собственника, а также стратегию и тактику поведения покупателя.

Например, при инвестиционном конкурсе целесообразна продажа недвижимости предприятий-банкротов. Продажу земельных участков можно проводить на закрытых тендерах. Конкурсы могут проводиться через конкурс на право аренды недвижимости.

Основными способами сделки купли-продажи являются аукционы, коммерческие и инвестиционные конкурсы. При их проведении необходимо учитывать, прежде всего, цели данных способов купли-продажи.

Например, быстрая продажа и максимальная цена имеют место при аукционе; более высокая цена и продажа при соблюдении местных или более широких интересов — при проведении коммерческого конкурса. Если проводится инвестиционный конкурс, то основная цель — инвестирование в реконструкцию объекта, подбор наиболее предприимчивого нового владельца.

Если учитывать размеры предприятий, то аукцион больше подходит для небольших предприятий, коммерческий конкурс — для мелких и средних, а инвестиционный конкурс — для крупных объектов и для продажи акций.

Разными будут обязательства потенциальных инвесторов.

Для аукциона обязательно участие в торгах и внесение залога. Для коммерческого конкурса — целесообразно отправление своих предложений средствами передачи информации руководству конкурса и принятие их условий конкурса. Для инвестиционного конкурса характерно назначение первоначальной цены или более высокой цены, а также принятие особых условий конкурса — гарантировать инвестиции, занятость и др.

Преимущества того или иного из названных способов купли-продажи заключаются в том, что для аукциона характерны быстрые и несложные условия его проведения, присутствие на аукционе всех потенциальных покупателей, немедленное достижение результата, вероятность повышения цены благодаря психологическому соревнованию между участниками.

Преимущества коммерческого и инвестиционного конкурса в основном совпадают: это возможность устанавливать условия конкурса, повышать цены, так как участники конкурса не знают хода их прохождения.

Наследование по закону и по завещанию.

         Наследование жилых помещений осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место когда и поскольку оно не изменено завещанием. Если нет наследников ни по закону ни по завещанию либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены наследства завещанием, имущество переходит к государству.

         При наследовании по закону наследниками в равных фактически установлено восемь очередей наследников. Имущество переходит к перечисленным в законе наследникам в соответствии с установленной очередностью, в равных долях для наследников каждой очереди. Наследники последующих очередей призываются к наследованию при отсутствии наследников предыдущих очередей, при неприятии ими наследства, при лишении наследников предыдущих очередей наследства завещанием.

         К первой очереди относятся: переживший супруг, дети (в том числе усыновленные), родители. Внуки и их потомки наследуют по праву представления. Если нет наследников первой очереди, призываются к наследованию полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка как со стороны отца, так и матери. Племянники наследуют по праву представления.

         Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя).

         Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления .

         Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степеней родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

         В качестве наследников четвертой очереди призываются прадедушки и прабабушки наследодателя. В пятую очередь наследуют дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

         Наследники шестой очереди - дети двоюродных внуков и внучек (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы), двоюродные дяди и тети.

         Если нет наследников предшествующих очередей, наследниками седьмой очереди являются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

         В качестве наследников восьмой очереди наследуют нетрудоспособные иждивенцы наследодателя при отсутствии других наследников по закону .

         Законом установлен также порядок наследования нетрудоспособными лицами, находившимися на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Нетрудоспособными являются лица, достигшие пенсионного возраста, несовершеннолетние, а также не имеющие возможности работать в силу болезни, инвалидности. Важно, что материальная помощь наследодателя являлась основным источником существования наследника (хотя, может быть, он получал пенсию, не проживал вместе с наследодателем).

         Нетрудоспособные наследники, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти, могут призываться к наследованию по-разному, в зависимости от того, входят они в число наследников по закону или не входят, проживали они совместно с наследодателем или нет. Если они входят в число наследников по закону и находились на иждивении умершего не менее года до его смерти (независимо от того, проживали они с наследодателем или нет), то призываются к наследованию одновременно с той очередью наследников, которая имеет право на призвание к наследованию. Например, призываются к наследованию наследники третьей очереди и имеется нетрудоспособный наследник, состоявший на иждивении умершего не менее года до его смерти. Он имеет право наследовать одновременно с наследниками третьей очереди. Необходимо упомянуть и о нетрудоспособных гражданах, состоявших на иждивении умершего не менее одного года до его смерти, которые не входят в состав наследников по закону, являясь посторонними лицами, однако не только находились на иждивении умершего не менее одного года до его смерти, но и проживали совместно с ним. Они наследуют наряду и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

         И, наконец, может сложиться такая ситуация, когда у гражданина не окажется вообще наследников по закону, а имеются только нетрудоспособные иждивенцы, которые находились на иждивении умершего не менее одного года и проживали вместе с ним. Тогда они призываются к наследованию в качестве наследников восьмой очереди.

         Время открытия наследства – день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда. Для приобретения наследства наследник должен его принять в течение 6 месяцев со времени открытия наследства, при этом наследникам выдается свидетельство о праве на наследство.

         Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы наследуют независимо от содержания завещания не менее одной второй доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

         Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать его исполнения.