Субъекты, содержание и форма договора долевого участия в строительстве жилья

Пункт 1 статьи 2 Закона №214-ФЗ устанавливает специальную правосубъектность по договору долевого строительства.

До вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 119-ФЗ) застройщиком признавалось юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. С 21.06.2010 (с вступлением в силу Закона № 119-ФЗ) застройщикам разрешено осуществлять строительство объектов недвижимости на земельных участках, принадлежащих им на праве субаренды.

Ранее, в связи с отсутствием прямого указания в Законе №214-ФЗ на такую возможность, регистрирующие органы могли отказывать в регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве, и суды часто поддерживали такое решение.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 19.03.2009 № А78-5662/08-Ф02-904/09 пришел к выводу о том, что поскольку названный Закон № 214-ФЗ не предусматривает возможность привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости лицом, которому земельный участок принадлежит на праве субаренды, организацию нельзя признать отвечающим требованиям Закона №214-ФЗ застройщиком, следовательно, регистрирующий орган правомерно отказал организации в государственной регистрации договора долевого участия.

Участником долевого строительства может быть любое лицо, как юридическое, так и физическое.

Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Участники долевого строительства - граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья - «совместное долевое строительство дома по адресу...». Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, поскольку в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.

Цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием. Исполнение договора участия в долевом строительстве оплачивается по цене, установленной этим договором. При этом, цена данного договора может состоять из двух частей: сумма затрат на строительство объекта долевого строительства и сумма вознаграждения застройщика за оказываемые услуги. Цена договора определяет размер денежного обязательства участника долевого строительства перед застройщиком. По общему правилу данное денежное обязательство выражается в рублях.

Однако, не исключено использование в договоре той или иной иностранной валюты. В этом случае курс иностранной валюты определяется либо соглашением Сторон, либо рассчитывается исходя из официального курса ЦБ РФ. При расчете курса валюты, исходя из ее официального курса ЦБ РФ, стороны договора участия в долевом строительстве принимают на себя риск падения или роста курсового значения валюты, используемой в договоре. Для снижения таких рисков стороны договора участия в долевом строительстве могут использовать срочные валютные сделки купли-продажи валюты по фиксированному курсу (хеджирование).

Другой вариант страхования от подобных рисков - предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве специальное условие о фиксированном курсе валюты, на случай снижения ее официального курса.

Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, осуществляются либо наличными деньгами без ограничения суммы, либо в безналичном порядке.

Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением предпринимательской деятельностью производятся исключительно в безналичном порядке.

 Законодатель установил специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве. Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Таким образом, если застройщик и участник долевого строительства предусмотрели в договоре участия в долевом строительстве твердую цену, то они не вправе ее изменять даже по своему дополнительному соглашению.

Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки.

Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

Платежи могут вноситься либо единовременно - одним траншем, либо поэтапно отдельными платежами - в период, исчисляемый годами, месяцами или днями. При поэтапной оплате стороны договора участия в долевом строительстве могут согласовать в качестве неотъемлемой части договора календарный график финансирования.

Законодатель защитил права и законные интересы застройщика, установив право застройщика при определенных условиях в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Данное право возникает при наличии двух условий: первое в договоре участия в долевом строительстве предусмотрен единовременный порядок оплаты долевого взноса участником долевого строительства; второе единовременный платеж просрочен участником долевого строительства более чем на три месяца.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве данный договор считается расторгнутым.

Законодатель также предусмотрел правовую норму, защищающую застройщика от нарушения сроков оплаты долевого взноса со стороны участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться  от исполнения договора участия в долевом строительстве также при наличии следующих условий:

- в договоре участия в долевом строительстве предусмотрен поэтапный порядок оплаты долевого взноса участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период;

- участник допустил систематическое нарушение сроков внесения платежей.

Законодатель уточнил, что под термином «систематическое нарушение сроков внесения платежей» следует понимать либо нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати календарных месяцев, либо просрочку внесения платежа более чем на три месяца.

Трехмесячные сроки установлены с целью защитить интересы участников долевого строительства, которые по определенным причинам оказались не способны финансировать долевое строительство в согласованные с застройщиком сроки.

Для таких лиц законодатель сохраняет возможность получения объекта долевого строительства по договору при условии погашения задолженности и законной неустойки перед застройщиком.

Отметим, что если в договоре участия в долевом строительстве период внесения платежей составит меньше одного года, то часть 5 статьи 5 Закона применяется к данному договору только в случае трехмесячной просрочки платежа.

Если же согласованный период внесения платежей составит менее трех месяцев, то застройщик не вправе применять часть 5 статьи 5 Закона, так как гипотеза данной правовой нормы не учитывает фактические правоотношения застройщика и участника долевого строительства в данном конкретном случае.

Принимая во внимание, что период оплаты может исчисляться не только в месяцах и в годах, но также и в днях, предлагаемая законодателем редакция комментируемой правовой нормы представляется не слишком удачной.

 В случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства выплачивает застройщику неустойку.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Указанная неустойка является законной, поэтому ее размер не может быть меньше установленного Законом размера, а условие о неустойке не требуется включать в договор участия в долевом строительстве, так как обязанность ее выплаты вытекает из положений Закона.

Неустойка взимается за каждое нарушение срока внесения платежа и применяется как к случаям единовременной оплаты долевого взноса участником долевого строительства, так и к случаям поэтапной оплаты. По требованию об оплате неустойки не требуется доказывать причинение убытков.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным от даты его государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве обусловлена стремлением законодателя повысить государственный контроль над данной категорией инвестиционных сделок в целях дополнительной юридической защиты прав граждан.

Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Последним существенным условием договора участия в долевом строительстве является гарантийный срок на объект долевого строительства.

Этот срок должен составлять не менее пяти лет и исчисляется, как правило, со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Правило об установлении гарантийного срока является диспозитивным. Стороны договора участия в долевом строительстве могут договориться о том, что гарантийный срок исчисляется с иного момента, например, с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Гарантийный срок защищает интересы участника долевого строительства в случае выявления ненадлежащего качества объекта долевого строительства в пределах такого срока. При этом, в случае спора застройщик считается виновным в недостатках, пока не доказано иное.

В ситуации, когда договор участия в долевом строительстве содержит все существенные условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, однако одна из сторон неправомерно уклоняется от государственной регистрации данного договора, суды признают договор подлежащим государственной регистрации.

По обстоятельствам дела, изложенного в Определении ВАС РФ от 21.03.2011 №ВАС-11536/10, договоры участия в долевом строительстве совершены в надлежащей письменной форме, при их подписании сторонами спора согласованы все предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ существенные условия договора долевого участия, а именно: предметы договоров конкретно определены с указанием строительного адреса объекта и размещения конкретных квартир, подлежащих передаче участнику долевого строительства; определены размеры финансирования строительства квартир (цена договора); сроки и порядок оплаты (графики платежей); срок окончания строительства объекта, срок передачи квартиры участнику долевого строительства «под отделку»; гарантийный срок.

С учетом того, что спорные договоры совершены в надлежащей форме, подлежат государственной регистрации, но заказчик-застройщик уклоняется от такой регистрации, правильным, по мнению ВАС РФ, является вывод об обоснованности требований участника строительства о государственной регистрации названных договоров.

Таким образом, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;  срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты;  гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, такой договор считается незаключенным. Следует отметить, что условия, указанные в части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, сформулированы исчерпывающим образом.