Понятие и правовая природа инвестиционного договора в строительство жилья как самостоятельного типа договора

Понятие "инвестиции" законодательно урегулировано, в том числе на международном уровне. Так, согласно заключенной 28 марта 1997 г. в Москве в рамках Содружества Независимых Государств Конвенции "О защите прав инвестора"  - это вложенные инвестором финансовые и материальные средства в различные объекты деятельности, а также переданные права на имущественную и интеллектуальную собственность с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в соответствии с национальным законодательством сторон (ст. 1).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"  инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В данной законодательной дефиниции инвестиции представляют собой капитал в различных формах, определенные экономические ресурсы, активы, с помощью которых возможны извлечение прибыли и (или) достижение другого полезного результата при выполнении совокупности специфических действий с инвестициями. Такие действия, объединенные общей целью (получение прибыли и (или) достижение иного полезного результата), можно обозначить как инвестиционную деятельность.

Согласно статье 1 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений под инвестиционной деятельностью понимаются вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционную деятельность можно также определить через понятие "инвестирование", однако она включает в себя инвестирование как необходимый этап и является более широким по содержанию понятием. Об этом, в частности, свидетельствует Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"  (действует в части норм, не противоречащих Закону об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений), который в пункте 2 ст. 1 предусматривает, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Одним из сущностных признаков инвестиционной деятельности является ее цель, состоящая в возможности получения прибыли и (или) достижения другого полезного результата. Цель инвестиционной деятельности может быть реализована посредством вложения инвестиций в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности, которые в этом случае выступают объектами инвестиционной деятельности или объектами инвестирования. В соответствии со статьей 3 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

Инвестирование в объекты предпринимательской деятельности преследует цель извлечения прибыли (например, вложение инвестиций в ценные бумаги). Получение прибыли от инвестиционной деятельности возможно именно за счет использования объектов предпринимательской деятельности, именно в процессе осуществления самой предпринимательской деятельности посредством пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Инвестирование в объекты иной деятельности, не являющейся предпринимательской, преследует цель достижения определенного полезного результата (социального эффекта), не сводимого исключительно к прибыли (например, вложение государственных инвестиций в социальную инфраструктуру, в том числе в здравоохранение, образование, жилищно-коммунальное хозяйство). Вместе с тем стоит отметить условность такого деления инвестирования в зависимости от его цели. В дальнейшем мы сконцентрируемся на инвестировании в объекты предпринимательской деятельности, основной целью которого является получение прибыли.

Извлечение прибыли в рамках инвестиционной деятельности возможно в результате вложения инвестиций способами и средствами, предусмотренными действующим законодательством. Способы и средства вложения инвестиций в объекты предпринимательской деятельности и система соответствующих практических действий, направленных на извлечение прибыли, подчинены специальным правилам и принципам осуществления инвестиционной деятельности и образуют особый механизм инвестирования. Центральным элементом данного механизма, основополагающим правовым средством регулирования отношений, складывающихся в ходе осуществления инвестиционной деятельности, является договор, соглашение. Полагаем, в ходе нашего исследования вместо понятия "механизм инвестирования" более уместно употреблять понятия "форма осуществления инвестиционной деятельности" или "форма инвестирования".

"Понятие формы многозначно. Часто под формой понимается способ внешнего выражения содержания; иногда при этом указывают, что форма к тому же есть относительно устойчивая определенность связи элементов (точнее, компонентов) содержания и их взаимодействия, тип и структура содержания. Под формой понимают также внутреннюю организацию, способ связи элементов внутри системы (в данном случае понятие формы совпадает с понятием структуры). В интересующем нас плане форма есть внутренняя и внешняя организация системы".

Под системой и ее содержанием мы понимаем качественно однородные общественные отношения, складывающиеся в процессе вложения инвестиций в конкретные объекты предпринимательской деятельности, а также возникающие в связи с осуществлением конкретных практических действий (объектами данных действий являются объекты предпринимательской деятельности, которые после вложения в них инвестиций становятся объектами инвестирования), направленных на извлечение прибыли в рамках инвестиционной деятельности. Названные общественные отношения, представляющие собой инвестиционные отношения, в целом носят экономический характер, так как опосредуют перемещение материальных благ от одного субъекта к другому.

Таким образом, форма осуществления инвестиционной деятельности (форма инвестирования) - это совокупность предусмотренных действующим законодательством правовых способов и средств вложения инвестиций в конкретные объекты предпринимательской деятельности (объекты инвестирования), а также совокупность конкретных практических действий, направленных на извлечение прибыли в рамках инвестиционной деятельности, которые применяются и осуществляются в соответствии с определенными правилами и принципами инвестирования. Регулирование форм осуществления инвестиционной деятельности различными нормативными правовыми актами придает им характер правовых форм.

На практике существует множество форм осуществления инвестиционной деятельности.

В.С. Белых выделяет "инвестиционную деятельность: осуществляемую в форме капитальных вложений; по приобретению имущества и передаче его в лизинг (лизинговая деятельность); возникающую в процессе заключения, исполнения и прекращения соглашений о разделе продукции; возникающую в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений".

Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и др. (ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений). Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений осуществляется на основании заранее разработанного инвестиционного проекта и реализуется посредством различных договоров, в том числе договоров строительного подряда, договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Термин "инвестиционный договор" несколько по-разному рассматривается в законодательстве и судебной практике, а также в отношении его понимания в литературе ведутся достаточно оживленные дискуссии.

С определенной долей условности можно выделить две основные точки зрения, преобладающие в гражданском праве и имеющие определенное подтверждение в законодательстве и практике правоприменения.

Первая сводится к тому, что под инвестиционным договором следует понимать любой договор, опосредующий инвестиционные правоотношения. Таким образом, инвестиционный договор понимается в широком смысле и, по сути, представляет собой собирательное понятие, охватывающее все многообразие различных договорных форм инвестиций.

Такой подход весьма распространен в литературе. Легальным основанием для такой позиции можно назвать п. 1 ст. 8 Закона об инвестициях, который исходит из достаточно широкого подхода к инвестиционным договорам: "Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". В ст. 4 Закона об инвестициях упоминается, что в процессе инвестиционной деятельности могут заключаться, в частности, договор о совместной деятельности, договор подряда.

Вторая точка зрения, порой также разделяемая некоторыми исследователями, сводится к тому, что под инвестиционным договором понимается правовая форма определенного типа правоотношений, другие же типы правоотношений, тоже являющиеся инвестициями, таким термином не охватываются. Этот подход предполагает рассмотрение инвестиционного договора в узком смысле и, по сути, ограничивает "инвестиции" до конкретного типа правоотношений. В рамках такой концепции инвестиционный договор отмежевывается от, например, договора лизинга, договора коммерческой концессии, которые сторонниками первого подхода относятся к категории инвестиционных.

Такое понимание инвестиционного договора исторически основывается на сложившейся в недавнем прошлом практике заключения договоров, направленных на консолидацию усилий нескольких лиц по строительству объекта недвижимости, получивших название инвестиционных или договоров на участие в строительстве. Основания для выделения такой договорной формы усматриваются, в частности, в нормах ст. 4 Закона об инвестициях, упоминающей триаду "подрядчик - застройщик - инвестор" и комплекс отношений между ними по строительству объекта недвижимости. Такого рода договоры получили существенную популярность в период всплеска строительства в нашей стране в последние 10 - 15 лет, в частности, в качестве правовой формы привлечения средств дольщиков для строительства многоквартирных домов. Впоследствии такая договорная форма стала отграничиваться от договоров участия в долевом строительстве, заключаемых в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Судебная практика, соответственно, также изобилует рассмотрением такого рода инвестиционных договоров, направленных на строительство объектов недвижимости, причем современная тенденция сводится к пониманию этих договоров как самостоятельного вида непоименованных гражданско-правовых договоров.

Также следует отметить, что иногда инвестиционный договор рассматривается "двуединым" и понимается одновременно и в широком, и в узком смысле. Авторы в этом случае вынуждены говорить о договорных формах "собственно инвестиционных отношений" и "отношений по реализации инвестиций", об "инвестиционном договоре" и "группе инвестиционных договоров" одновременно и т.д. Понимая, что причины для такой терминологической коллизии носят отчасти объективный характер, тем не менее отметим, что такой подход представляется внутренне противоречивым и существенно препятствующим достижению ясности в рассуждениях по данной проблематике, а потому неперспективным.

Действующее законодательство не содержит ни исчерпывающего, ни примерного перечня договорных форм инвестиций. Как упоминалось, согласно п. 1 ст. 8 Закона об инвестициях отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров, заключаемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сходное положение закреплено и в п. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Также в законодательстве различного уровня встречаются указания на инвестиционный характер тех или иных соглашений. Так, например, об инвестиционном характере концессионного соглашения говорит Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (п. 1 ст. 1, ст. 6, п. 2 ст. 9 и т.д.), договора лизинга - Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (преамбула, абз. 4 ст. 2 и т.д.), договора долевого участия в строительстве - косвенно указывает Закон об инвестициях (ч. 2 ст. 2). На уровне регионального законодательства также закрепляются различные формы инвестиционных отношений по поводу объектов капитального строительства.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством перечень инвестиционных договоров является открытым и, по сути, включает в себя любые договоры, заключаемые в соответствии с Гражданским кодексом РФ, при условии, что регулируемые ими правоотношения подпадают под определение инвестиционных.

Инвестиционная деятельность и инвестиционные правоотношения часто становятся предметом судебных разбирательств. Однако в судебной практике не наблюдается какого-либо системного или единого подхода к инвестиционным договорам. Равно в судебной практике не сформулирован и круг договоров, которые могут именоваться инвестиционными. Более того, в связи с распространением на практике заключения инвестиционных контрактов в отношении строительства объектов недвижимости вопрос об инвестиционных договорах по поводу объектов капитального строительства в более широком аспекте в какой-то степени отошел на второй план. Тем не менее, как уже указывалось, в качестве инвестиционных иногда суды рассматривают такие договоры, как договор аренды недвижимости, договор строительного подряда, договор о совместной деятельности, целью которого является совместное строительство объекта капитального строительства, инвестиционный контракт.

В литературе к инвестиционным также относят такие договоры по поводу объектов капитального строительства, как, например, договор купли-продажи недвижимости, договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Таким образом, инвестиционные договоры по поводу объектов капитального строительства весьма многообразны. Закрытого или примерного перечня таких договоров ни в законодательстве, ни в судебной практике нет. В то же время в законе в отношении инвестиционных договоров закреплены две характеристики: 1) такие договоры заключаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и 2) они регулируют инвестиционные отношения. При этом к инвестиционным договорам относят как поименованные в Гражданском кодексе РФ и специальном законодательстве договорные типы, так и непоименованные, а также смешанные договоры.

 Понять чем отличается договор участия в долевом строительстве от инвестиционного договора? Можно при сравнительном анализе  норм Закона об участии в долевом строительстве, Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и в не противоречащей ему части Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». (Приложение №1)

Таким образом, учитывая рассмотренные выше характеристики инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, заключаемые застройщиком с юридическими и физическими лицами в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, являются двумя самостоятельными типами гражданско-правового договора, которые следует различать между собой.