Г., Х. обратились в суд с иском к ООО "Стройтехника", Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления Росреестра по регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, признании указанного договора действующим. Заявлением от 19.11.2012 истцы требования уточнили, просили признать недействительными действия ООО "Стройтехника" по одностороннему расторжению договора N 2/23-ПЧ7-1, признать указанный договор действующим с восстановлением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исковые требования в отношении Управления Росреестра по Красноярскому краю не поддерживали.
Исковые требования мотивировали следующим. 24.08.2009 между ООО "Стройтехника" (застройщик) и Г., Х. (участники) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является трехкомнатная квартира в первом подъезде дома по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 1 (строительный адрес). По условиям договора участники обязаны внести оплату за строящуюся квартиру в сумме 1538876 руб. после регистрации договора, но не позднее 30.06.2010. В соответствии с договором зачета взаимных требований от 16.09.2009 обязательства Г., Х. перед ООО "Стройтехника" по оплате стоимости квартиры исполнены в части 860000 руб. Оставшаяся часть оплаты внесена не была.
25.08.2011 гр. Г. был уведомлен о том, что Арбитражным судом Красноярского края в отношении ООО "Стройтехника" введена процедура внешнего управления (в рамках дела о банкротстве). В ноябре 2011 г. гр. Г. было получено уведомление от 08.11.2011 N 4854 от внешнего управляющего ООО "Стройтехника" о том, что договор N 1/23-ПЧ7-1 расторгнут застройщиком в одностороннем порядке в связи с невнесением участниками оставшейся части оплаты по договору. В последующем на основании указанного уведомления Управлением Росреестра по Красноярскому краю была внесена регистрационная запись в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве N 2/23-ПЧ7-1, что стало известно истцам при получении выписки из реестра. Указанные действия застройщика Г. и Х. считали незаконными, поскольку застройщик, расторгая договор, не имеет возможности возвратить им ранее внесенные инвестиции, является неплатежеспособным. Также указали на несоблюдение застройщиком процедуры предупреждения участников о предстоящем расторжении договора, поскольку соответствующие уведомления участникам не направлялись.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 28.01.2013 по делу N 2-896/2013 исковые требования Г. и Х. к ООО "Стройтехника" удовлетворены. Суд признал недействительным заявление ООО "Стройтехника" от 08.11.2011 о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, также признал договор участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, заключенный между ООО "Стройтехника" и Г., Х., действующим, с восстановлением записи о государственной регистрации данного договора в ЕГРП.
Удовлетворяя исковые требования Г. и Х., суд руководствовался следующим.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.
Согласно п. 3 ст. 9 Закона при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае реализации указанного права (на односторонний отказ) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (п. 5 ст. 9 Закона).
В соответствии со ст. ст. 94, 95 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения внешнего управления вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам. Указанный мораторий распространяется на все денежные обязательства, кроме текущих платежей, а также требований о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о возмещении морального вреда.
Поскольку на дату одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, заключенного с Г. и Х., в отношении ООО "Стройтехника" была введена процедура внешнего управления, ответчик заведомо не мог исполнить предусмотренную п. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность возвратить участникам в течение 10 дней денежные средства, уплаченные в счет цены договора.
Из положений ст. 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности" (§ 7 "Банкротство застройщика") следует, что участники-кредиторы, имеющие к застройщику лишь денежные требования, при распределении денежных средств от продажи объекта строительства находятся в худшем положении (25% стоимости объекта) в сравнении с участниками-кредиторами, имеющими к застройщику права требования по обязательствам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (60% стоимости объекта).
При исследовании материалов регистрационного дела почтовые уведомления, подтверждающие факт извещения Г. и Х. о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве, не обнаружены.
С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу, что односторонний отказ (заявление от 08.11.2011) ООО "Стройтехника" от исполнения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1 не соответствует требованиям закона, был осуществлен с нарушением установленной законом процедуры, нарушает права истцов как участников долевого строительства и как кредиторов застройщика-должника, в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным.
Защитная речь.
Уважаемые председатель и члены выпускной квалификационной комиссии!
Разрешите представить вашему вниманию выпускную квалификационную работу на тему: «Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: сравнительная характеристика»
Актуальность темы исследования. Инвестиционное строительство в настоящее время приобретает все больше развитие на рынке Российской Федерации. Создаются правовые механизмы содействия для увеличения притока инвестиций. Социально необходимым и значимым является строительство жилья, в этой сфере также задействованы инвестиционные договоры. Однако, при всей востребованности данных правоотношений в настоящее время отсутствует последовательный и понятный механизм правового регулирования. А самое главное законодательно не определены основные понятия инвестиционных договоров, их виды, существенные условия. Споры идут даже о самой природе таких договоров.
Целью настоящей работы является комплексное исследование инвестиционного договора, договора долевого участия в строительстве жилья и проблемы юридической квалификации данных договоров.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить ряд задач, а именно:
1. Изучить понятие договора долевого участия в строительстве жилья и его правовую природу;
2. Рассмотреть элементы договора долевого участия в строительстве жилья;
3. Проанализировать права, обязанности и ответственность сторон договора участия в долевом строительстве жилья;
4. Изучить понятие и правовую природу инвестиционного договора в строительство жилья как самостоятельного типа договора;
5. Проанализировать субъекты и существенные условия инвестиционного договора в строительство жилья;
6. Изучить проблемы юридической квалификации договора долевого участия в строительства и инвестиционного договора в строительство жилья.
Объектом изучения являются общественные отношения в сфере инвестиционного строительства жилья в России.
Предметом изучения являются нормативно-правовые акты, которые регламентируют понятие, основные условия инвестиционных договоров в строительстве жилья. А также материалы юридической практики.
Структура работы построена с учетом поставленных целей и задач и состоит из введения, двух основных глав, заключения и списка литературы.
Первая глава исследования посвящена правовой природе и характеристике договора долевого участия в строительстве жилья.
Проанализировав ее можно сделать следующий вывод, что более десяти лет продолжаются дискуссии по поводу правовой природы инвестиционного договора. Правовая неопределенность его конструкции сдерживает возможность крупных компаний вкладывать свои средства в представляющие для них интерес проекты, а связанные с этим риски не обеспечивают правовой безопасности участников инвестирования.
Современные исследователи, опираясь на базовый принцип свободы договора, полагают, что стороны по инвестиционному договору вправе строить свои отношения как по модели, предусмотренной гражданским законодательством, так и создать договорную конструкцию, прямо не поименованную в действующем законодательстве.
Неоднозначность судебной практики в законодательном обеспечении инвестиционного договора предполагает, что его следует считать непоименованным договором, а поэтому ученые делают вывод о том, что к подобным договорам применяются нормы о наиболее сходном с конкретным договором виде или типе договоров, а также общие положения обязательственного (договорного) права, т.е. правило об аналогии закона, а при невозможности этого - аналогия права.
Изученность второй главы была посвящена вопросу сравнительно-правовой характеристики инвестиционного договора в строительство жилья. Проанализировав материал можно сделать следующий вывод, что инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.
Что касается договора долевого участия в строительстве жилья, то здесь правильнее было бы именовать этот договор договором финансирования строительства недвижимости. Представляется, что предлагаемое наименование договора в большей степени учитывает природу складывающихся отношений - финансового участия участника строительства и фактического участия застройщика.
Регулирование гражданских и административных правоотношений в одном акте - Законе о долевом строительстве - представляется не совсем правильным, так как из содержания п. 2 ст. 3 ГК РФ следует, что гражданские правоотношения (в том числе договорные обязательства) регулируются ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Учитывая, что ГК РФ не предусмотрено принятие специального федерального закона, регулирующего соответствующие правоотношения, следовало бы включить в часть вторую ГК РФ новую главу 37.1 («Финансирование строительства недвижимости»), в которую перенести гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Законе о долевом строительстве, а сам Закон о долевом строительстве отменить.
При этом закрепленное законом понятие объекта долевого строительства является неполным, поскольку не включает здания, строения в перечень объектов долевого строительства. Между тем на практике достаточно часто встречаются случаи, когда к многоквартирному дому пристраиваются здания магазина, аптеки, кафе или парковки.
Таким образом, отношения по финансированию строительства этих объектов выпадают из регулирования Закона о долевом строительстве, что негативно сказывается на интересах участников строительства.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему