Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср имеет вид:
Ср=Цi ± Кi ,
где Цi — цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;
Кi — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.
Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:
- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;
- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
- разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;
- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м2 жилой площади, 1 м2общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.
В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:
1. Состав имущественных прав.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).
3. Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).
7. Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).
8. Отклонения от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.
Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему