Понятие «недвижимость» в римском праве и современном зарубежном законодательстве

Понятие «недвижимость» в римском праве. Недвижимостью (res immobiles) по римскому праву признавались вещи, перемещение которых невозможно в принципе (1) либо невозможно без причинения существенного вреда их субстанции (2). К первым относятся земельные участки. Ко вторым – вещи, органически связанные с землей, и здания, прочно прикрепленные к земле (имеющие фундамент). Здания, а тем более растения (вещи, органически связанные с землей) не могли рассматриваться в качестве самостоятельного объекта права собственности. Право собственности на земельный участок по римскому праву неизбежно означало и право собственности на все неразрывно с ним связанное. Напротив, лицо, не являющиеся собственником земельного участка, ни при каких обстоятельствах не могло быть собственником находящегося на нем здания, сада и т.п.

Вместе с тем, было бы неверным говорить о том, что римское право знало только лишь некую единую вещь «земельный участок + все, что с ним неразрывно связано» как единственный вид недвижимости и единственно возможный объект права. Несмотря на то, что для права собственности земельный участок и его принадлежности существовали как единое целое, объектом ряда вещных прав могли быть только принадлежности (прежде всего, здания). Яркой иллюстрацией здесь служит институт суперфиция (superficies), ограниченного вещного права, применявшегося к тем ситуациям, когда обладатели земельного участка и находящегося на нем здания не совпадали в одном лице. Объектом суперфиция признавались здания и другие строения, прочно связанные с землей. При этом обладатель суперфиция на эти объекты имел в отношении них весьма широкие права, вплоть до отчуждения, передачи в залог и даже разрушения. То есть речь по сути идет о некоем суррогате права собственности.

Резюмируя, можно сказать, что в римском праве различались (имеются в виду, естественно, юридические различия, то есть различия в правовом режиме) два вида недвижимости – земельные участки и принадлежности земельных участков, прочно с ними связанные. Вещи, относящиеся и к тому, и к другому виду, могли быть самостоятельными объектами прав.

Понятие «недвижимость» по Французскому гражданскому кодексу 1804 г. (далее – ФГК). Перечень вещей, относящихся к недвижимости, дан в ст. 517-526 ФГК.

Тем не менее, сама модель определения понятия «недвижимое имущество», закрепленная в ФГК, явилась, во-первых, существенной модернизацией положений римского права, а во-вторых, послужила образцом для последующих кодификаций в других странах. Именно это представляет для нас первостепенный интерес при изучении ст. 517-526.

Прежде всего, отметим, что ФГК знает три вида недвижимого имущества:

1. недвижимость по своей природе – земельные участки и строения; неснятые урожай и плоды;

2.                недвижимость по назначению – земледельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и другие предметы, помещенные собственником на своем земельном участке для целей его обслуживания и эксплуатации; также недвижимостью по назначению признаются все предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней;

3.                «недвижимые права и иски» - узуфрукт на недвижимость, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Понятие «недвижимость» по Гражданскому кодексу Квебека 1991 г. (далее – ГКК).

Недвижимостью по природе согласно ГКК являются земельные участки, строения и сооружения постоянного характера, а также растения и полезные ископаемые – до тех пор, пока они не отделены от земли (не извлечены из нее). При этом даже если растения и полезные ископаемые фактически связаны с землей, то есть находятся в естественном состоянии, при распоряжении ими отдельно от земли и строений они третируются законом в качестве движимости (ст. 900 ГКК).

Недвижимостью по назначению признаются движимости, если они:

1.                потеряли свою индивидуальность, являясь неотъемлемой частью недвижимости, и обеспечивают полезность последней (ст. 901 ГКК);

2.                являются отделенными от недвижимости неотъемлемыми частями, если они предназначены для последующего присоединения к ней (ст. 902 ГКК). Например, если оборудование из котельной здания извлечено для ремонта, при распоряжении зданием в его состав будет включено также и это «отделенное» оборудование;

3.                движимости, постоянно физически соединенные с недвижимостью, - в любом случае, коль скоро они реально находятся в таком состоянии (ст. 903 ГК). Например, картины на стенах здания, покуда они не сняты.

Понятие «недвижимость» по Швейцарскому гражданскому уложению 1907 г. (далее – ШГУ). Имущество, относящиеся к недвижимости, определяется перечнем, установленным ст. 655 ШГУ, согласно которой есть всего три вида недвижимости:

1.                земельные участки;

2.                горные прииски;

3.                зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.

Земельный участок, согласно ст. 667 ШГУ, есть не только почвенный слой или территориальный базис, а также и недра, строения и растения.

Понятие «недвижимость» по Германскому гражданскому уложению 1896 г. (далее – ГГУ). Прежде всего отметим, что ГГУ оперирует исключительно категориями «движимость» и «земельный участок». Определение понятия «земельный участок» может быть выделено из ст. 93, 94, 98 и 905 названного акта.

Итак, земельный участок складывается из существенных составных частей, каждая из которых не может быть обособленным, самостоятельным объектом прав. Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

1.        собственно «земля» - почвенный слой, недра и «воздушный столб»;

2.        строения и продукты земли, включая растения;

3.        права, связанные с правом собственности на земельный участок, например сервитут, и наследственное право застройки.

Недвижимость по целевому назначению относится ГГУ к принадлежностям земельного участка. В нее включаются: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т.д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.). Соответственно сельскохозяйственный инвентарь является принадлежностью непосредственно земельного участка, а промышленный – строения как составной части земельного участка.

ГГУ допускает возведение строений на чужой земле для осуществления сервитута. В этом случае оно не будет являться существенной составной частью земельного участка. Такое строение выступает в несколько ином качестве – его можно рассматривать, скорее, как принадлежность сервитута.

Понятие «недвижимость» в Калифорнийском гражданском уложении (далее КГУ). К недвижимости, в соответствии со ст. 658-662, относятся:

1.                земельные участки;

2.                растения и всякие сооружения, прочно и постоянно прикрепленные к земле;

3.                всякие движимости, прочно прикрепленные к земле или строениям (прикрепления или fixtures);

4.                машины и другое оборудование, используемые при разработке рудников;

5.                принадлежности земельного участка: дороги, текучие воды, проходы для света, воздуха или тепла через землю (с земли) другого лица.

Следует отметить, что режим всяких прикреплений к недвижимости оценивается судебной практикой, исходя не столько из характера их механической связи с недвижимостью, сколько из намерений лица, осуществившего прикрепления, а также из юридического характера отношений такого лица с собственником недвижимости (если речь идет о разных субъектах). Так, если арендатор, обустраивая дом, повесил в нем картины, он имеет полное право их снять по истечении срока аренды. Если же то же самое сделал собственник и решил дом продать, то, поскольку иное не оговорено в договоре, картины станут частью дома и будут следовать его судьбе в качестве прикреплений, являясь недвижимостью. Таким образом, здесь происходит сближение с концепцией «недвижимости по целевому назначению».

Понятие «недвижимость» в законодательстве других стран. Выше рассмотрены стандартные концепции определения понятия «недвижимость», широко заимствуемые другими законодательствами. Тем не менее, поскольку это понятие существует практически в каждой правовой системе, не счесть числа разного рода модификаций, выделений специфических видов недвижимости и т.п. Наиболее любопытные мы и рассмотрим ниже.

Гражданский кодекс Португалии признает самостоятельным видом недвижимости и объектом прав составные части зданий и строений (ст. 204).

Гражданский кодекс Мексики 1928 г. (далее – ГК Мексики) содержит воистину огромный перечень имущества, являющегося недвижимостью, в который среди прочего входят: голубятни, пасеки, пруды с рыбами; статуи, барельефы и картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости); семена, предназначенные для посева; подвижной состав на железных дорогах; плотины; плавучие сооружения, предназначенные для нахождения в определенном месте водоема (ст. 750).

Гражданский кодекс Бразилии 1916 г. (далее – ГК Бразилии) включает в себя, пожалуй, самые загадочные предписания на рассматриваемую тему. Он считает недвижимостью государственные кредитные билеты, обремененные условием об их неотчуждаемости, и право на открытое наследство (ст. 44).

Из всего изложенного выше можно сделать следующий принципиальный вывод: принципиально не может быть недвижимостью земля.

Между тем, земельный участок – понятие сугубо юридическое. Именно право как отрасль знаний должно определить его сущность. Поэтому, несмотря на то, что выше мы уже говорили о понятии «земельный участок» в немецком и швейчарском праве, вернемся к вопросу о сущности этой категории в узком смысле, то есть к вопросу о том, что такое голый земельный участок, без зданий и сооружений.

Положительные законодательства, как правило, определяют юридическую сущность земельного участка через содержание права собственности на него, то есть через определение той субстанции, над которой господствует собственник. И здесь наблюдается определенная схожесть в положениях различных законодательств. Так, ст. 667 ШГУ определяет, что «право собственности на землю простирается вверх и вниз на воздушное пространство и на недра земли…», ст. 951 ГКК – что «право собственности на поверхность земли влечет право собственности на то, что находится над поверхностью земли и под ней», ст. 905 ГГУ – что «право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли», ст. 829 КГУ – что «собственник поверхности земли имеет право как на поверхность ее, так и на все, что постоянно находится под поверхностью или над ней». Безграничное осуществление права собственности на подобные объекты, естественно, влекло бы дезорганизацию нормальной жизни общества, поэтому оно и ограничивается. Все законодательства ограничивают право собственности на землю разумным интересом, но иногда не только им. ГКК, например, признает за государством право собственности на водоносные слои, подводные потоки и шахты (ст. 951), оставляя собственнику прочую субстанцию. Это, впрочем, не столь важно. Принципиально то, что речь идет об ограничениях именно осуществления права собственности. То есть признается, что собственник земельного участка осуществляет свое право на него и в 1000 м. над поверхностью, и в 1000 м. под ней, что он воздействует на объект своего права на любой высоте и любой глубине, что все над поверхностью и под ней принадлежит собственнику.

Таким образом, юридически земельный участок – это пространство, заполненное определенной материей. Соответственно вещное право на земельный участок – это право на пространство. Так, состав воздушного столба над земельным участком или подземных вод под ним постоянно меняется. Также различным фактическим или химическим изменениям может быть подвержена сама поверхность земли. Однако это не изменение объекта прав на земельный участок, ибо индивидуализация последнего происходит исключительно путем определения его географического расположения, то есть расположения относительно других земельных участков – частей пространства. При этом отметим, что право на пространство есть и право на субстанцию, его заполняющую, коль скоро оно в принципе осуществимо (проблематично, например, использовать субстанцию ядра земли или часть озонового слоя, находящегося над участком).

Учитывая физические особенности той части вселенной, в которой мы обитаем, отметим два обстоятельства. Во-первых, то, что земельный участок – всегда пространство, заполненное материей, поскольку там, где заканчивается твердая часть земли (литосфера), начинается атмосфера. Этим обстоятельством объясняется то, что прочие объекты прав (на земельные участки) делятся на движимые и недвижимые в том числе и (а точнее главным образом) по критерию привязанности к определенным точкам земной поверхности или – проще – связи с землей. Во-вторых, земельный участок представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении. Границы этой фигуры располагаются в плотных слоях атмосферы.

Уже из сказанного вполне ясно, сколь различна должна быть организация оборота частей пространства (земельных участков и связанных с ним объектов) и вещей в собственном, а не юридическом, смысле слова (обособленных объектов материального мира).

Термин «недвижимость» (immovable property) в общем праве тождественен термину «реальное имущество» (real property). Имущество, которое в континентальных системах именуется движимым, обозначается как personal property или личное имущество. Объяснение такого употребления терминов кроется в том историческом обстоятельстве, что иски о недвижимых имуществах в Англии именовались реальными (real) в противовес личным (personal) искам о движимости. Кроме того, личное имущество именуется так потому, что следует за лицом при смене места жительства. Последнее, конечно, весьма условно.