Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.
В современной литературе и нормативных актах существуют две трактовки понятия “управление недвижимостью” – в “широком” и “узком” смысле.
Так, в проекте Закона РФ “О деятельности по управлению недвижимостью в Российской Федерации”под управлением недвижимости понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества.
Иная, более узкая трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости. В нем содержится следующее определение. Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Заметим, что, как видно из приведенного определения, под недвижимостью здесь понимается “недвижимая собственность” и речь идет именно об управлении собственностью. Это уточнение важно, поскольку тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает в себя и управление правами на недвижимость - объект недвижимости, находящейся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.
Как следует из приведенного выше определения, управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.
При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса:
- недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и т.п. (операционная недвижимость);
- недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).
Рассмотрим особенности управления инвестиционной недвижимостью.
Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.
Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:
- максимизация прибыли от объекта недвижимости;
- максимизация стоимости объекта недвижимости.
Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.
Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены в следующей таблице:
Таблица 1
Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости
|
Содержание мероприятия |
Результат мероприятия |
|
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка |
Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта |
|
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой |
Поддержание объекта в работоспособном состоянии |
|
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров |
Обеспечение наиболее полной занятости объекта |
|
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту |
Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости |
|
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов |
Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов |
|
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам |
Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг |
|
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов |
Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости |
Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:
- собственники недвижимости;
- пользователи (арендаторы) помещений;
- подрядчики;
- наемные работники.
Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов.
Эти взаимоотношения направлены на:
– выявление целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.п.);
– распределение правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.);
– определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.).
Отношения собственника и арендаторов касаются таких вопросов, как:
– поиск арендаторов;
– разработка условий договоров и их заключение;
– определение набора услуг, оказываемых арендатору;
– сбор арендной платы;
– организация работ по оказанию услуг арендатору.
Отношения управляющего и подрядчиков включают в себя:
– определение состава работ, выполняемых подрядными организациями (поставка тепла, электроэнергии, воды и т.д., уборка мусора, выполнение ремонтных работ и т.д.);
– разработку условий привлечения подрядчиков, организацию переговоров, проведение тендеров на выполнение работ, заключение договоров;
– финансирование работ подрядчиков, контроль за их выполнением, приемку работ.
Отношения управляющего и наемных работников включают в себя:
– подбор наемных работников;
– определение круга их обязанностей;
– организацию работы;
– контроль за работой наемных работников.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему