Нужна помощь в написании работы?

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решении и мероприятий по их выполнению».

Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возвратами получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Исходя из приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

Внимание!
Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.

Содержание и количество таких подпроцессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит об их содержании.

С учетом последнего замечания более развернутым является подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

• постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

• определение основной стратегии девелопмента;

• исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое Обоснование проекта:

• анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

• проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

• прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

• определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

• формирование команды девелопера;

• подготовка бизнес-плана проекта;

• проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

• получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

• внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

• выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

• создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

• создание системы контроля за ходом реализаций проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

• определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

• обеспечение сохранности и безопасности объекта;

• анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

• управление денежными потоками по проекту.

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами: инициирование проекта девелопмента, оценка инициации, обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования, подготовка технико-экономического обоснования и проектирования, согласование проекта с органами государственного контроля, формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта, внедрение проекта, распоряжение результатами проекта.

Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Рассмотрим коротко содержание указанных в схеме этапов девелопмента.

1. Инициирование проекта девелопмента

В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т. д.

2. Оценка инициативы

Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.

Алгоритм выбора инвестиционного проекта может быть укрупнено представлен следующим образом: физическая возможность, правовая допустимость, финансовая целесообразность и допустимость, экономическая эффективность.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка

Представления о требуемой доходности могут, разумеется, существенно колебаться в зависимости от оценки рискованности инвестирования в недвижимость.

Продолжительность этапов проработки и оценка инициативы (концептуальная стадия) могут существенно различаться для разных проектов (чем больше индивидуальности и масштабности в проекте, тем эта стадия продолжительнее). В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но может растянуться и на годы. Затраты на эти этапы оцениваются в 1-3% от общей величины затрат по проекту в зависимости от его масштаба, но вместе с тем влияние принимаемых на этих этапах решений может быть очень существенно, так как именно здесь возможность влияния на направления использования финансовых ресурсов максимальна.

3. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и проработка схем финансирования

Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта. В общем случае можно говорить о приобретении прав на объект развития, которое может выразиться в покупке земельного участка, соглашении с собственником участка о совместной реализации проекта или приобретении права на застройку у государственных (муниципальных) органов.

Содержание и этапы переговоров девелопера-застройщика с собственником земли и государственными органами, естественно, происходит в разном темпе и с разными усилиями, но в любом случае это не простая задача.

Новым моментом в процессе получения права на застройку является проведение общественных слушаний по предполагаемому проекту, в которых могут принять участие как специалисты, так и население района расположения объекта. Результаты общественного обсуждения носят рекомендательный характер, однако могут оказать существенное влияние на принятие решений о предоставлении земельных участков под застройку государственными и муниципальными органами.

Второе направление работ на данном этапе – проработка и предварительный выбор схемы финансирования проекта, например по схемам и условиям краткосрочного или долгосрочного кредитования, за счет выпуска ценных бумаг, собственных средств, средств бюджета и т. д., исходя из концептуальных характеристик проекта – типа создаваемого объекта недвижимости (жилая недвижимость, коммерческая недвижимость), разновидности объекта (элитное, высококачественное, стандартное жилье), наличия на рынке потенциальных инвесторов, существующих схем финансирования и пр.

4. Разработка технико-экономического обоснования и проектирование

Этап технико-экономического обоснования и проектирования рассматривается специалистами в области управления проектами как один из важнейших в процессе реализации проекта, определяющий как параметры будущего объекта недвижимости, так и существенно влияющий на уровень затрат по проекту.

При организации работ по проектированию (они могут осуществляться лишь организациями, имеющими соответствующие лицензии) необходимо обратить внимание на следующего обстоятельства:

• при выдаче задания на проектирование проектной организации должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснование инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациями т.д.;

• необходимым условием разработки проекта является подготовка развернутого технико-экономического обоснования проекта, в котором уточняется предварительная экономическая оценка проекта, производится предпроектная проработка инженерно-конструкторских, объемно-планировочных, технологических и строительных решений, сравнение альтернативных вариантов, обоснование выбора конкретного способа осуществления проекта, финансовый анализ и определяется план внедрения проекта;

• проектирование – это вопрос не только технологический, но и экономический. Проект должен удовлетворять не только градостроительным и строительным нормам, но и требованиям рынка. Это значит, что проектные решения должны отвечать ожиданиям потенциального потребителя (покупателя, арендатора) по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам и, что не менее важно, его финансовым возможностям;

• в ходе разработки рабочей проектной документации может возникнуть потребность в уточнении экономических расчетов в связи с необходимостью соблюдения градостроительных и иных норм и правил, внесением корректировок в условия обеспечения строящегося объекта энергией, водой и т. п.

Расходы по этапу оцениваются, как правило, в пределах 6-10% общих затрат по реализации проекта.

5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования

Процедура согласований в российских условиях предусматривает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительного экспертного заключения (при его подготовке учитываются требования организаций, осуществляющие санитарный, пожарный, экологический, градостроительный и другие виды контроля) является основанием для утверждения проектной документации и получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.  

6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта

Система договорных обязательств должна охватывать всех участников реализации проекта и прежде всего регулировать следующие сферы:

• финансирование проекта;

• выполнение подрядных работ;

• реализация созданного объекта.

При формировании системы договорных отношений по реализации проекта заключаются договоры по участию в финансировании проекта (с финансово-кредитными учреждениями, частными инвесторами, будущими потребителями (дольщиками)), проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями, при необходимости привлекаются агенты по продаже недвижимости.

Формирование системы договоров, связывающих участников реализации проекта, – одно из важнейших условий для его успешного осуществления. Задача девелопера состоит в том, чтобы обеспечить проект финансовыми ресурсами на всех этапах строительства, привлечь наиболее квалифицированных и ответственных подрядчиков, обеспечить соответствие между притоком и оттоком денежных средств по проекту, предусмотреть основные направления продвижения проекта  на рынок и обеспечить их договорными отношениями.

7. Внедрение проекта развития (строительство)

Главная задача на этом этапе состоит в том, чтобы обеспечить выполнение работ по развитию недвижимости с требуемыми скоростью, качеством и затратами. В процессе внедрения проекта должны быть увязаны в единый процесс финансирование работ, их выполнение и обеспечение материальными ресурсами.

При этом в ряде случаев целесообразным может быть привлечение извне отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т. п.

Особое внимание следует уделить созданию схем по минимизации риска из-за возможных непредсказуемых внешних воздействий типа погодных и иных природных или техногенных аномалий, забастовок, других социально-экономических явлений местного, национального или международного характера.

Результатом этапа строительства является новый объект недвижимости, факт создания которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право (права) на вновь созданный объект недвижимости.

Этап строительства объекта составляет для большинства проектов жилищного строительства 1-1,5 года, что составляет примерно треть от всего цикла девелопмента. На него приходится основная часть затрат по проекту (60-70%).

8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа)

Результат развития – это реализованный проект: законченные строительством или реконструкцией жилые или административные здания, Модернизированное предприятие, переоборудованный в новое направление использования торговый центр и т. д. Распорядиться результатом развития – означает продать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т. д.

Данный этап развития, хотя и наступает на заключительной стадии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Только позитивное и достаточно оперативное решение проблемы распоряжения результатом (например: полная сдача в аренду по намеченным ставкам или выгодная продажа созданного объекта) подводит итог успеха или неуспеха предпринятого бизнеса, определяет меру эффективности проекта. Процесс продвижения объекта на рынок и его реализация должны начинаться задолго до завершения строительства, даже если объект не строится по схеме долевого участия, что дает возможность сократить сроки реализации после завершения строительства и ускорить возврат инвестируемых средств. Затраты на продвижение и организацию продаж (сдачу в аренду и пр.) оцениваются в 5-10% от общей суммы затрат по проекту.

Необходимо отметить, что полноценное распоряжение вновь созданным объектов недвижимости сопряжено с правовым закреплением результата развития: только регистрация объекта и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента.

Здесь стоит отметить, что в российской практике довольно часто встречаются случаи, когда завершенный строительством объект долгое время, исчисляемое месяцами, а то и годами, числится как объект незавершенного строительства. Причины тому многообразны: незавершенность в выполнении обязательств застройщика перед городом, нежелание застройщика регистрировать объект по налоговым соображениям и пр. Но во всех этих случаях нужно иметь в виду, что до тех пор, пока объект не зафиксирован как объект недвижимости органами технической инвентаризации и права на него не оформлены органами государственной регистрации права недвижимость, объект недвижимости юридически не существует, а значит, и не может быть объектом рыночного оборота.

Приведенная выше схема описывает лишь общую логику реализации проектов девелопмента. В реальной экономической практике она конкретизируется под влиянием ряда обстоятельств: особенности национального и местного законодательства, особенности правового статуса земли (государственная, частная), специфика принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр. При разработке концепции проекта, составлении плана его реализации девелопер должен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в свои планы.

Поделись с друзьями