Расчет ипотечный кредитов

1.     Постоянный ипотечный кредит.

Самый распространенный вид кредитования. Предусматривает выплату кредита  на аннуитетной основе, т.е. равными регулярными платежами, состоящими из % платежа и платежа по основной сумме кредита, позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока ( такой кредит называется самоамортизирующимся). Кредит устанавливает:

1.     Максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости  Кз = И/С х 100%

Где Кз – коэффициент ипотечной задолженности (не более 70-80%, так как чем он выше, тем больше риска нарушения  заемщиком своих обязательств)

И – сумма ипотечного кредита

С – стоимость объекта недвижимости

2.     срок кредита

3.     процентную ставку, исходя из условий рынка.

4.     Ежегодный платеж по кредиту находится по формулам:

         Выплаты 1 раз в год   PМТ = PV х    

         Выплаты m раз в год   PМТ = PV х

2. Кредиты с переменными выплатами

Предусматривают  разную периодичность погашения основного долга  и процентов, а также другие дополнительные условия.

2.1. Кредиты с шаровым платежом.

Предполагают единовременный итоговый “шаровый” платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

2.1.1. Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких либо выплат. Погашение долга и процентов  по кредиту производится в конце  срока. К таким кредитам прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу  объекта в конце срока  за сумму, позволяющую выплатить кредит , проценты и получить прибыль от продажи.

         Так как долг и проценты не погашаются в течение срока кредита, то процентные выплаты прибавляются  к остатку (сумме долга) и на них начисляются сложные проценты по формуле начисления сложных процентов:

FV = PV (1 + i) n

2.1.2. Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока  - “шаровый” платеж основной суммы долга. Так как основная сумма долга не уменьшается и не изменяется, то проценты платятся  с основной суммы долга, а не с ее остатка.

 FV = PV (1 + n × i)

2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а так же процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается

2.3. Кредит с участием. При предоставлении кредита с участием  предполагается, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы  увеличения стоимости недвижимости. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

2.4. Канадский  ролл-овер (плавающий) предусматривает  деление срока кредита  на заранее установленные временные интервалы, для каждого из которых устанавливается своя процентная ставка. Повышение или снижение процентной ставки вызовет  соответствующие изменения в сроках амортизации или в размерах ежегодных платежей. Например увеличение процентной ставки вызовет увеличение срока амортизации или увеличение размера ежегодных выплат и наоборот. Этот вид кредита  является механизмом  защиты кредитора в случае  увеличения темпов инфляции.