Определение понятия “недвижимость”

Частная собственность – это имущество частных лиц (юридических или физических). Имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты , перемещение которых без несоизмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (улучшения). К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Недвижимое имущество обычно является суммой из пяти составляющих(четыре  из которых выражают физические свойства, пятая – юридические): земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + воздушные пространства над участком (4) + комплекс прав на объект недвижимости (5). Однако в России, как и в большинстве стран мира собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.д.), а залежи руды, угля, нефти полностью принадлежат государству, не включается в состав недвижимости и воздушное пространство над участком, которое также принадлежит государству.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны  не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Следует  также различать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

Социальная роль недвижимости состоит в  удовлетворении психологических, физиологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество – это основа свободы и независимости людей, источник благ.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность  публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано частным лицам продавать, покупать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.

К существенным (родовым) признакам недвижимости, позволяющим отличать ее от движимых вещей относятся:  неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочная связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта  и накопление амортизации.

Итак, в состав недвижимости входят природные (земля) и рукотворные (улучшения) компоненты.

 Природные компоненты:

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющая замкнутые границы, привязку месторасположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. Особенное значение для экономики недвижимости имеет месторасположение участка (престижность района, удаленность от источников коммуникации, от транспортных магистралей, от источников экологически вредных воздействий).

По функциональным признакам земельные участки делятся на:

- участки для выращивания сельхозпродукции (сады, пашня, пастбища);

-         прибрежные участки земель водного фонда;

-         участки земель лесного фонда (лесопосадки);

-         участки производственного фонда (разработка полезных ископаемых, прокладка транспортных и иных коммуникаций, застройка сооружений и зданий промышленных предприятий)

-         участки жилого и социально-бытового назначения (жилые дома);

-         участки природоохранного, историко-культурного, заповедного, мемориального значения.

Следует иметь ввиду, что функциональное назначение земли может меняться в зависимости от   изменения рыночных предпочтений.

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающейся до глубин доступных для геологического изучения, содержащая полезные ископаемые.

Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в форме ее рельефа или в недрах, имеющее границы, объем и черты  водного режима.

Лес – как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, многолетние травы и представлен прежде всего на землях лесного фонда.

Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов (постройка дома на участке, разведение сада). При этом принимается, что улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле:

Строения. По функциональному назначению делятся на жилые: комнаты и квартиры, жилые дома, гостиницы, передвижные садовые домики и дачи – для временного проживания, а так же земельные участки под жилыми зданиями и их внешние коммуникации.  К нежилым строениям относятся: промышленные, административные, офисные, здания, торговые объекты (магазины, рынки), спортивно-зрелищно-развлекательные объекты, медицинские, учебные, мемориальные и культовые объекты, а так же земельные участки под нежилыми зданиями и  их внешние коммуникации.

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели, канализационные коммуникации, линии средств связи, дороги.

Многолетние насаждения. производящие плодово-ягодную продукцию, техническую продукцию (хмель, каучуконосы), декоративно-озеленительные (деревья и кустарники).