По самому широкому определению, инвестиционная деятельность – это предпринимательская деятельность, связанная с вложением средств в те или иные объекты в настоящее время с целью получения дохода в будущем. Соответственно, сумма средств, вкладываемых в объекты с целью получения дохода, выражается понятием инвестиция. Инвестиции можно классифицировать по различным признакам. Одним из существенных разграничений инвестиций является их подразделение на реальные и финансовые.
Финансовые инвестиции – это вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги, а также в активы других предприятий.
Реальные инвестиции – вложение капитала в создание активов, связанных с осуществлением операционной деятельности, с производством. К реальным инвестициям принято относить:
- вложения в основной капитал, в том числе в недвижимость;
- в материально-производственные запасы;
- в нематериальные активы: права пользования земельными участками, природными ресурсами, патентами, лицензиями, торговыми марками и т.п.
Таким образом, приобретение недвижимости – будь то новое строительство или приобретение готовой недвижимости – является реальной инвестицией.
Инвестиционные проекты очень различны по своим целям, участникам, источникам финансирования, но тем не менее они все имеют одну общую черту – наличие временного лага между моментом инвестирования и моментом получения доходов.
Промежуток времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называется жизненным циклом проекта. Традиционно жизненный цикл инвестиционного проекта делится на три отрезка (фазы).
Фаза 1 – прединвестиционная. В этой фазе проект разрабатывается, анализируются, оцениваются прогнозируемые доходы и риски их получения, подбираются возможные участники проекта (инвесторы), источники и методы финансирования проекта. Если предполагается привлечение заемных средств, то к этой фазе относится разработка бизнес-плана.
Фаза 2 – инвестиционная. Основная часть инвестируемых средств расходуется в этой фазе. В этой фазе создается сам инвестиционный объект, последующая эксплуатация которого является источником доходов инвестора.
Фаза 3 – эксплуатационная. Она начинается с момента начала поступления доходов.
Итак, коротко их можно выразить следующим образом: первая фаза – анализ, вторая фаза – расходование средств, третья фаза – получение доходов.
В связи с инвестированием в недвижимость следует разграничивать два вида инвестиций: 1) инвестиции в создание объекта недвижимости – строительство; 2) инвестирование в готовый объект – покупка. Они различаются, прежде всего, продолжительностью второй фазы и ее содержанием.
При инвестировании в строительство объекта недвижимости в этой фазе осуществляется основная часть расходов, производятся проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы, включая отделочные, объект подготавливается либо к продаже, либо к эксплуатации самим инвестором.
При инвестировании в готовый объект (покупка на первичном или вторичном рынке) нет существенных особенностей в первой и третьей фазе, но вторая фаза включает в себя только заключение сделки и ее регистрацию, поэтому по времени является короткой. Правда, если приобретенный объект не готов к эксплуатации, требует ремонта или реконструкции, то различия становятся несущественными.
В федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» определены следующие участники инвестиционного проекта:
- инвесторы;
- заказчики;
- подрядчики;
- пользователи объектов капитальных вложений.
Инвесторы – это физические и юридические лица, принимающие решения и вкладывающие собственные, привлеченные или заемные средства в объекты инвестиционной деятельности. Если инвестор обладает правами на земельный участок под застройку, то он называется застройщиком.
Инвесторы, вкладывающие собственные средства и присваивающие результаты инвестиционной деятельности, называются индивидуальными инвесторами. Инвесторы, осуществляющие свою деятельность за счет средств других лиц в целях владельцев средств и распределяющие результаты инвестирования между собственниками, называются институциональными инвесторами. К ним относятся банки, инвестиционные компании и фонды, пенсионные фонды, страховые компании.
Заказчики – любые физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую или иную деятельность инвесторов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик выполняет следующие функции: заключает договора с проектно-сметной организацией, подрядной организацией, банком и т.д. и оплачивает их работу; покупает и оплачивает технологическое оборудование, принимает от подрядчика и оплачивает выполненную работу, принимает законченный объект в эксплуатацию и многие другие функции. Заказчиком могут быть также государство, региональные или местные органы власти.
Подрядчик – это физическое или юридическое лицо, выполняющее строительно-монтажные работы по договору подряда.
Пользователями объектов могут быть инвесторы или иные лица.
Субъект инвестиционной деятельности, согласно закону, вправе совмещать функции двух или нескольких участников.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему