Особенности функционирования рынка недвижимости

Совокупность сделок с недвижимостью образует его рынок. Более полным будет определение рынка недвижимости как совокупности механизмов, посредством которых возникают и передаются права на недвижимое имущество.

Эта совокупность механизмов охватывает три тесно взаимосвязанных сектора рынка недвижимости:

• сектор развития (создания) объектов недвижимости;
• сектор управления недвижимостью;
• сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основная часть сделок относится к третьему сектору, но и первые два сектора непосредственно связаны с переходом определенных прав на объекты недвижимости. Например, различные формы инвестирования в строительство объектов недвижимости совершаются в форме соответствующих сделок и создают опреде- ленные права на строящийся объект. Управление недвижимостью также связано с передачей управляющей компании определенных прав от собственника, без которых она просто не могла бы осуществлять свои функции (например, сдавать объект недвижимости в аренду, заключать сделки с предприятиями коммунальной сферы).

Каждый из этих секторов рынка имеет свою специфику, но общие черты рынка недвижимости присущи им в полной мере.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости (в том числе отдельные права на недвижимость), субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Исходя из разнообразия объектов недвижимости и обусловленного этим разнообразия видов сделок, общий рынок недвижимости можно классифицировать по разным критериям.

Рынок недвижимости, как и любой рынок, характеризуется спросом, предложением и ценой, складывающейся под воздействием рыночных законов. Механизмы взаимодействия этих составляющих на всех рынках одинаковы, хотя сами рынки при этом могут иметь существенные различия.

Особенности рынка недвижимости, отличающие его от других рынков товаров и услуг, обусловлены спецификой этого товара, то есть основным фактором, определяющим специфику этого рынка являются объекты сделок.

К основным особенностям рынка недвижимости относятся следующие:

Во-первых, его локализованность и дифференцированность, что находит отражение в высокой степени дифференциации цен. Рынки недвижимости локализованы не только в масштабах страны по регионам, но и в пределах одного населенного пункта.

Во-вторых, рынки недвижимости персонифицированы, поскольку в отличие от большинства рынков, здесь единственный покупатель или единственный продавец может существенно влиять на цену.

В-третьих, рынки недвижимости менее организованы, чем рынки обычных товаров (практически нет оптовых продаж по образцам, единых цен, информация о ценах труднодоступна и недостоверна).

В-четвертых, этому рынку присущ высокий уровень трансакционных издержек. Трансакционные издержки – это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут продавцы и покупатели. Чтобы совершить сделку с недвижимостью, покупателю необходимо собрать сведения не только о находящихся на рынке и отвечающих его потребностям объектах, но и об их продавцах. Продавец должен разместить в средствах информации объявление о продаже, подготовить правоустанавливающие документы, подготовить контракт и т.д. либо прибегнуть к услугам риэлтерской компании, которая будет заниматься реализацией его объекта. Издержки, связанные с реализацией объекта недвижимости, могут достигать 6-7% от цены.

В-пятых, рынку недвижимости в большей мере, чем другим рынкам присуща несбалансированность спроса и предложения. Это объясняется, с одной стороны, длительностью строительства, с другой стороны, несоответствием ожиданий продавцов и покупателей, что, в свою очередь, является следствием недостаточной объективной информации о состоянии рынка и перспективах его развития.

Так как значительная часть объектов рынка недвижимости представляет собой не просто товар, но и актив, приобретение которого является инвестицией, то рынок недвижимости можно рассматривать и как разновидность инвестиционного рынка.

Специфические черты рынка недвижимости как части инвестиционного рынка состоят в следующем:

• Высокий пороговый уровень инвестиций. В отличие от ценных бумаг или иных финансовых активов довольно сложно приобрести инвестиционную недвижимость, имея небольшие финансовые ресурсы.
• Необходимость постоянного управления инвестиционным активом. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения доходов. Управление инвестиционной недвижимостью включает в себя, с одной стороны, обеспечение коммунального и технического обслуживания, с другой стороны, – обеспечение эффективного ее использования.
• Защищенность от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции, Данное обстоятельство объясняется тем, что доходы от недвижимости более стабильны из-за преобладания длительных сроков аренды.
• Сохранность инвестируемых средств. Земля – практический вечный актив, здания и сооружения – долговечные конструкции, но для обеспечения сохранности объектов недвижимости могут потребоваться дополнительные затраты (например, страхование).
• Более высокая текущая отдача. Текущая доходность инвестиций в недвижимость выше, чем в другие активы по причине того, что текущие доходы включают и возврат инвестированного капитала.

Таким образом, недвижимость как актив в качестве части общего инвестиционного портфеля может служить средством снижения общего риска инвестирования.

Рынок недвижимости, как и другие рынки, подразделяется на первичный и вторичный. К первичному рынку относится такая недвижимость, которая впервые включается в рыночные отношения: это, прежде всего, новые здания и сооружения, а также любое недвижимое имущество, находящееся в собственности государства и приватизируемое им посредством выставления на рынок. К вторичному рынку относится недвижимость, которая уже была в собственности одних частных владельцев и переходит к другим.

Рынок недвижимости теснейшим образом связан с рынком капиталов, с финансовым рынком и другими сферами экономики, которые оказывают на него активное воздействие, стимулируя или сдерживая развитие.

В целом на развитие рынка недвижимости оказывают влияние факторы макро- и микроуровня.

Факторы макроуровня, определяющие инвестиционный климат, на рынок коммерческой недвижимости влияют в большей степени, чем на рынок потребительской недвижимости. Но в то же время, так как рынки любой недвижимости локализованы, то и местные условия (факторы микроуровня) оказывают огромное воздействие на все сегменты рынка недвижимости. Примером тому может служить Москва и С.-Петербург, в которых сложились более благоприятные условия для инвестиций, что и стало условием более активного развития рынка недвижимости. В настоящее время на долю этих двух городов приходится значительная часть общероссийского рынка недвижимости.

Факторы макроуровня:

• политические (политическая стабильность, уровень развития законодательной базы, государственные гарантии безопасности предпринимательства и др.)
• социально-экономические (общее состояние экономики, ее стабильность, уровень деловой активности, степень экономической свободы, и др.).
• состояние финансовой сферы: банковской, денежной, фондовой.

Факторы микроуровня:

Ø  социально-экономическое положение региона, масштабы предпринимательской деятельности, трудозанятость;

Ø  эффективность социально-экономической политики органов местной власти;

Ø  уровень доходов населения;

Ø  цены и их динамика;

Ø  доступность кредитов.

Среди причин, сдерживающих развитие рынка недвижимости в современной России, можно назвать следующие факторы макро- и микроуровня.

Во-первых, пока еще не полностью сформирована правовая база.

Во-вторых, развитие рынка недвижимости сдерживается высокими инвестиционными рисками. Создание объектов недвижимости при их высокой стоимости и низкой ликвидности создает дополнительные риски для инвесторов. Несмотря на большой неудовлетворенный спрос на торговые, офисные и складские помещения, создание объектов этого назначения происходит медленно.

В-третьих, развитие рынков потребительской недвижимости, особенно рынка жилья, тормозиться низкими доходами основной части населения, неразвитостью ипотечной системы, недостаточно активной государственной политикой стимулирования ипотеки.