Основные сегменты рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой крупный рынок, делится на секторы и сегменты. Не существует жестких критериев сегментации этого рынка. В России традиционно принято разграничивать следующие три крупных рынка: земельный, рынок жилья, рынок нежилых помещений. Иногда в самостоятельную (четвертую) группу выносят рынок производственных помещений (рынок промышленной недвижимости).

Земельный рынок

Земля всегда занимала главное место в составе элементов природы. В экономическом аспекте земля (почва) является основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности народного хозяйства.

Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных кооперативов. Правовой основой для создания земельного рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другие законы и нормативные акты. На этой основе земля переводится из административно-государственного регулирования в гражданско-правовое.

Земельные участки в качестве объектов купли-продажи подразделяются по функциональному назначению на:

• сельскохозяйcтвенные;
• дачные;
• для индивидуального жилищного строительства (в том числе коттеджного);
• для ведения личного подсобного хозяйства (пресловутые 15 соток огорода для жителей деревни, выделенные еще в советское время в безвозмездное бессрочное пользование).

Земельные участки могут быть коммерческими (например, сдаваемые в аренду сельскохозяйственные участки или участки, приобретаемые в спекулятивных целях) и потребительскими (дачные, для ведения личного подсобного хозяйства).

В качестве составной части земля входит в любой объект недвижимости. Все, что на земле и под ее поверхностью создано трудом и вложением капитала (здания, строения и сооружения, например, водопровод, канализация, электросети и пр.), относится к ее усовершенствованиям. Любой участок земли в городе, даже если это пустырь без всяких построек и без коммуникаций непосредственно под ним, тем не менее имеет усовершенствования, поскольку вся городская территория пронизана магистральными коммуникациями жизнеобеспечения, дающими возможность воспользоваться ими при освоении данного участка.

Право частной собственности на земельный участок предполагает право собственника использовать его поверхность для целей строительства или обработки почвы, а также на добычу так называемых обычных полезных ископаемых (песок, глина, подземные воды), но не право добывать ценные полезные ископаемые (золото, алмазы, нефть). Согласно Закону РФ «О недрах», недра Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога или отчуждения в иной форме. Но права пользования недрами могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Пользование недрами является платным, за некоторым исключением.

На пользование недрами нужно иметь лицензию, которую можно получить на основании конкурса или аукциона. Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе простые товарищества, граждане РФ, иностранные граждане, юридические лица и др.

Огромное значение для развития земельного рынка имело принятие Земельного кодекса РФ. Хотя он не узаконил возможность свободного товарооборота сельскохозяйственных земель, но в нем были приведены очень важные основополагающие определения, положенные в основу последующих нормативно-правовых актов. В нем сформулированы следующие понятия и определения:

Собственники земли – лица, обладающие всем пакетом прав на земельный участок.

Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. В постоянное пользование предоставляются земельные участки только государственным, муниципальным учреждениям и органам местного самоуправления, но не гражданам; граждане могут получать в безвозмездное срочное пользование участки в виде служебного надела.

Землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Данное право сохраняется за гражданами, получившими его до введения в действие Земельного кодекса, и не допускается предоставление этого права после введения Кодекса; граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или субаренды Арендатор земельного участка вправе передать свои права третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал.

Обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитуты бывают частными и публичными, а также срочными и постоянными; сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации).

Определение государственной собственности, приведенное в Земельном кодексе, гласит: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований».

Решающая роль отведена институту федеральной собственности. Федеральный центр несет ответственность за регулирование всей системы отношений собственности на землю и другие виды недвижимости. Например, в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлено, что «приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте».

Работники и пенсионеры сельского хозяйства, а также сельской социальной сферы имеют право на получение в собственность земельных паев и имущественных долей. Размер земельной доли рассчитывается путем деления площади земельных угодий хозяйства на число лиц, имеющих право на выделение доли. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению свою долю продать, завещать отдать в залог, передать в доверительное управление и т.п., а также потребовать ее выдела в натуре.

Земельный кодекс определил порядок оценки земли. В нем подчеркнуто, что «использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата».

При продаже земельных участков на первичном рынке (то есть впервые в частные руки) цена на них устанавливается исходя из размера земельного налога. Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. введен порядок определения нормативной цены. Это сделано для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, налогообложении, получении банковского кредита под залог земельного участка и других операциях с землей. Нормативная цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.

Государственный земельный кадастр содержит систему сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, а также по категориям земель с качественной характеристикой их ценности. Ведение Земельного кадастра поручено Комитету РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельным участком принято называть поверхность земли, имеющую четкое географическое положение и правовое отношение. Каждому участку присваивается кадастровый номер, содержащий шесть позиций: 1) субъект Федерации, 2) район, 3) сельская администрация, 4) населенный пункт, 5) квартал, 6) номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер находящегося на участке здания, то получится кадастровый номер объекта недвижимости.

Структура кадастровой информации включает картографические материалы и табличные формы, содержащие сведения о формах собственности, целевом назначении участков, балльную оценку качества (бонитет) и массу прочих сведений.

Кадастровая информация позволяет точнее устанавливать цены на земельные участки, а также земельные налоги, которые состоят из двух частей: ежегодной платы за предоставление земель, устанавливаемой независимо от целевого назначения и качества земель (иногда ее называют абсолютной рентой), и дифференциальной ренты, устанавливаемой в зависимости от качества и местоположения участка.

Рынок жилья

Рынок жилья – это единственный сегмент рынка недвижимости, который полностью сформировался в крупных городах нашей страны. В Москве, например, ежемесячно регистрируется несколько тысяч сделок купли-продажи квартир.

Право частной собственности на недвижимость в жилищной сфере определено Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12 1992 г. № 4218-1.

К недвижимости в жилищной сфере относятся:

• жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
• квартиры;
• земельные участки, с находящимися на них жилыми и хозяйственными постройками, многолетними насаждениями;
• иные жилые помещения, пригодные для постоянного и временного проживания;
• сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд (жилье) включает жилые дома, квартиры и специальные дома (общежития, гостиницы, интернаты и пр.) Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд. Эта операция регулируется местными правилами.

По формам собственности жилищный фонд подразделяется на:

Ø  государственный;

Ø  частный;

Ø  муниципальный;

Ø  общественный;

Ø  коллективный.

Можно классифицировать жилье в зависимости от целей исследования рынка и по многим другим критериям:

- по признакам качества: элитное, типовое, ветхое, требующее ремонта;

- по местоположению: загородное, городское, в городе – по округам;

- по типам зданий: кирпичные, панельные, блочные.

Возникновение права частной собственности на жилье может происходить возмездно (за плату) и безвозмездно.

Бесплатная приватизация занимаемого гражданами жилья позволяет им создать начальный капитал для последующего улучшения жилищных условий посредством рынка. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Собственники приватизированных квартир имеют право на ее деприватизацию. Ее можно осуществить тремя способами:

• расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению сторон;
• обратиться в суд с заявлением о признании договора приватизации жилья недействительным;
• подать в РЭУ, где оформлялась приватизация, заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее.

Кроме безвозмездной приватизации жилья существует несколько способов передачи жилых помещений во временное владение и пользование: социальный найм, коммерческий найм, аренда, поднайм.

По договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фонда в пределах установленной нормы в бессрочное наследуемое пользование граждан.

По договору коммерческого найма жилье из государственного или муниципального фонда предоставляется без ограничения площади, но на определенный срок и за договорную коммерческую плату.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение другому лицу.

В отличие от найма, аренда существует в отношениях между собственником жилого помещения и юридическим лицом, которое может предоставлять арендованное им помещение для проживания граждан на условиях субаренды. Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности в г. Москве выступает Дирекция единого заказчика.

В качестве товара на рынке выступают в основном квартиры и индивидуальные дома (сельские с приусадебными участками, индивидуальные городские и загородные в коттеджных поселках).

Следует различать рынок продаж жилья и рынок аренды.

Рынок жилья в России в результате массовой приватизации государственных и ведомственных квартир получил быстрое развитие и функционирует на основе рыночных законов. В настоящее время это самый развитый сегмент рынка недвижимости. В Москве и других крупных городах активно развивается как вторичный, так и первичный рынок, но в регионах, где ведется мало нового строительства, большая часть сделок совершается на вторичном рынке. На нем мало сказываются темпы инфляции и общее финансовое состояние, так как чаще всего это сделки мены. Люди продавая свое жилье, тут же покупают другое.

Начиная с 1999 года отмечается постоянный рост цен на жилье, как на рынке продаж, так и на арендном ранке. Бурный рост цен на жилье в Москве объясняется ростом платежеспособного спроса, который в свою очередь обусловлен большим притоком денег в страну из-за высоких и постоянно растущих цен на нефть. Инвестирование избыточных денег в недвижимость, в том числе в жилье, стало самым высокодоходным. Доход инвесторы получают в двух формах: спекулятивной и рентной.

Спекулятивная форма дохода образуется за счет того, что купленная квартира в строящемся доме после завершения строительства вырастает в цене на 30-40 % при сроке строительства до одного года. Некоторые спекулятивные инвесторы предпочитают воздержаться от продажи квартиры даже после завершения строительства, рассчитывая на дальнейшее повышение цен по мере улучшения транспортных и др. условий.

Рентная форма дохода инвестиций в жилье образуется при покупке жилья с целью ее сдачи в аренду. Арендный спрос остается высоким, несмотря на высокие цены.

Развитие рынка жилья в регионах России, особенно первичного, сдерживается двумя мощными факторами. Во-первых, низкие доходы основной массы российских граждан делают приобретение ими собственного жилья даже в минимально приемлемых размерах практически недоступным. Во-вторых, развитие рынка сдерживается медленным внедрением такого апробированного и признанного во всем мире финансового инструмента, как ипотечное кредитование приобретения жилья.

Индикатором платежеспособного спроса при оценке емкости жилищного рынка является отношение годового семейного дохода к средней стоимости квартиры.

Таким образом, высокая потребность в жилье создает большие возможности для развития рынка недвижимости в России, но их реализация будет зависеть от двух факторов: роста доходов основной массы населения и развития системы ипотечного кредитования.

Рынок нежилых помещений

Нежилые помещения следует подразделять прежде всего по функциональному назначению на следующие виды:

• офисные;
• торговые;
• складские;
• производственные.

Особую группу недвижимости образуют гостиницы, кемпинги, пансионаты и т.п. С одной стороны, это жилье, но с другой стороны – это производственные фонды в особом виде бизнеса по оказанию услуг.

Нежилые помещения могут классифицироваться и по другим существенным признакам, например, местоположению, категориям качества.

Каждый из данных видов образует свой сегмент рынка нежилых помещений, со специфической динамикой спроса и предложения, цен, форм сделок, направлений развития. Но в то же время их объединяет один общий признак – эта недвижимость используется в бизнесе, то есть является активом и приносит собственнику доход либо в составе предпринимательского дохода, либо в виде ренты.

Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества может осуществляться в следующих формах:

• продажа имущества на аукционах;
• продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями;
• в форме выкупа арендованного имущества арендатором;
• путем преобразования унитарных предприятий в ОАО. (Не допускается продажа или передача имущества кредиторам в зачет долгов. В случае не возврата кредита заложенное имущество должника должно быть реализовано на аукционе, из вырученной суммы погашается его долг, а остаток (если таковой образуется) перечисляется должнику)

Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену, без возложения на него каких-либо обязательств. По способу подачи заявок по цене различают аукционы открытые и закрытые.

На открытом аукционе цены заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов, так что каждый участник знает о заявках своих конкурентов.

На закрытом аукционе предложения участников по цене подаются в комиссию по проведению аукциона в запечатанном конверте. При оглашении предложений на таком аукционе могут присутствовать все его участники, но изменить свои предложения они уже не могут. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставленное на аукцион имущество.

Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное, культурное или большое экономическое значение, проводится на конкурсах. Конкурс – это способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Конкурсы могут быть следующих типов:

Ø  коммерческие с открытыми или закрытыми торгами;

Ø  инвестиционные;

Ø  коммерческие с инвестиционными или социальными условиями;

Ø  совмещенные с аукционными торгами; в этом случае аукцион начинается сразу после вскрытия конвертов с предложениями участников конкурса по цене, при этом максимальная предложенная цена принимается как стартовая для продолжения открытых торгов.

В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им оговоренных условий, до этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом.

Совокупность форм платной приватизации, включая приватизацию земельных участков, образует первичный рынок недвижимого имущества. Приобретенная в частную собственность недвижимость далее может переходить в собственность к другому лицу на основе рыночных законов спроса и предложения на вторичном рынке.

Наряду с приватизацией недвижимого имущества посредством той или иной формы его продажи государственное имущество может переходить в сектор частного предпринимательства путем аренды или продажи прав аренды. Эти два понятия не тождественны.

Право аренды является специфическим товаром на рынке недвижимости. Приобретя право аренды на объект недвижимости, его владелец может либо сам его использовать, либо сдавать в аренду другому лицу. Право аренды приносит его владельцу доход, даже если сам он не использует недвижимость. Право аренды – это право извлекать доход из недвижимости без ее непосредственного использования. Оно имеет свою цену, может отчуждаться путем продажи, может служить залогом при получении кредита.

Право аренды ограничено определенным сроком, но в пределах этого срока включает в себя не только право владения и пользования, но и частичного распоряжения объектом недвижимости.

Продажа прав аренды нежилых зданий и сооружений из городского фонда в г. Москве производится в форме конкурсов. Конкурс проводит комиссия, назначаемая распоряжением Москомимущества. Информационное сообщение о проведении конкурса на приобретение права аренды недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее, чем за месяц до объявленной даты конкурса.

Аренда – это временное возмездное владение и пользование чужой недвижимостью на договорной основе. Таким образом, аренда – это элемент отношений собственности. В практике применительно к недвижимому имуществу используется как тождественное понятию аренда понятие имущественного найма. Однако применительно к жилому фонду они имеют различное значение.

Арендной форме хозяйственной деятельности присущи следующие основные принципы:

• смена хозяйствующего субъекта;
• платность за использование арендованного имущества;
• возвратность арендованного имущества;
• договорная система отношений;
• полная хозяйственная самостоятельность арендатора.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является арендная плата. Арендная плата за пользование недвижимостью, как и цена недвижимости, складывается на рынке под воздействием спроса и предложения. Она включает в себя несколько элементов, в зависимости от которых различают аренду общую и чистую.

Общая аренда – это договор аренды, по которому собственник обеспечивает большую часть операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и эксплуатацию. В этом случае арендная плата включает в себя следующие элементы:

ü  амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества;

ü  средства на капитальный ремонт объекта, налог на имущество;

ü  часть прибыли, приносимой арендованным имуществом.

Чистая аренда – это договор аренды, по которому на арендатора возлагается обязанность оплачивать все текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налоги на имущество.

Выявить реальные рыночные цены и арендную плату и установить какие-то их средние значения по нежилым помещениям гораздо труднее, чем по жилью, так как, во-первых, сделки имеют конфиденциальный характер, во-вторых, эти объекты очень разнородны, практически нет типовых объектов.

В качестве еще одного особого сегмента рынка недвижимости можно назвать зарубежную недвижимость, приобретаемую российскими гражданами. Однако здесь нет каких-либо общих признаков, так очень велик разброс видов этой недвижимости и ее географии.

В рекламах часто можно встретить предложения приобрести недвижимость «на время» – таймшер. Имеется в виду жилая недвижимость в курортной местности. Таймшер приобретается на 10-20 лет. Он дает право пользоваться жильем ежегодно в течении определенного времени (1 и более недель). На самом деле вряд ли можно считать, что у клиента здесь возникают какие-то права собственности на недвижимость, скорее это особый вид аренды более близкий к брони (как бронирование номера в гостинице). Те, кто занимается бизнесом в сфере таймшера, безусловно, являются участниками рынка недвижимости и реальными ее собственниками.

Каждому из сегментов рынка присущи свои особенности в ценообразовании, в действии факторов, влияющих на объемы сделок и их динамику, в источниках финансирования и т.д. Но наиболее типичным – «классическим» – объектом, присутствующим на рынке недвижимости, является земельный участок с расположенными на нем строениями. Поэтому в качестве примера в дальнейшем будет использоваться именно такой классический объект.