Попытки развития американской модели ипотечного кредитования предпринимаются в России со второй половины 90-х годов. В частности, было осуществлено создание специальных государственных структур, в функции которых входит выкуп выданных ипотечных кредитов у банков. В 1996 г. было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, о котором уже говорилось. Оно должно выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом приобретенных у банков ипотечных кредитов.
Однако для того чтобы ипотечная система заработала, ипотечные агентства должны иметь очень большой стартовый капитал. В 1998 году предполагалось получить его у США, но августовский кризис не позволил этой идее осуществиться.
1999 г. было создано Московское ипотечное агентство с гарантиями московского правительства, которое должно было выкупать кредиты у московских банков. Ему было выделено в виде целевого депозита 9,5 млн. рублей для выкупа закладных по ипотечным кредитам, но этих денег тогда хватило на выкуп только семнадцати таких кредитов.
Деятельность этих специализированных структур оживилась после 2000 года, особую роль для их деятельности сыграло принятие Постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования» от 11 января 2000 г.
В настоящее время по этой модели кредитования уже достаточно активно работает АИЖК. Но при выкупе ипотечных кредитов агентство предъявляет очень жесткие требования к параметрам ипотечных закладных, поэтому воспользоваться таким способом рефинансирования могут далеко не все кредитные учреждения. Тем не менее количество рефинансированных им кредитов к декабрю 2004 года составило 12 000 на общую сумму более 4,5 млрд. руб., а доля АИЖК в общем количестве залогов в некоторых регионах достигает 55-75%.
Близкой к этой модели является деятельность системы «Дельта-кредит», которая охватывает около двух десятков банков в Москве и Санкт-Петербурге. Кредиты этих банков рефинансирует фонд «США-Россия», правда, здесь речь не идет о банковских ценных бумагах. Аналогична американской модели также деятельность КБ «Московское ипотечное агентство». На момент его создания его функции, обозначенные в законе, состояли в следующем:
- разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования;
- обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования;
- приобретение прав требований по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений;
- осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами.
Таким образом, деятельность агентства была ориентирована сугубо на развитие жилищной ипотеки. Однако на середину 2005 г. в общем кредитном портфеле агентства, составляющем 2 млрд. руб., доля жилищной ипотеки составляла всего 6%, остальные 94% – коммерческая ипотека. Что касается выпуска ценных бумаг, то выпуск облигаций был произведен в ноябре 2002 г. на сумму 2,2 млрд. руб., и в сентябре 2005 г. по открытой подписке было размещено облигаций на сумму 1 млрд. руб.
Отдельные банки предлагают свои варианты жилищного кредитования, но массовым ипотечное кредитование пока в России не стало; с использованием ипотеки заключается не более 2% сделок купли-продажи жилья.
По оценкам аналитиков и банкиров, еще имеется много препятствий для успешного развития ипотеки в России. Среди важнейших факторов, препятствующих активному жилищному кредитованию населения, на первый план были выдвинуты следующие:
- отсутствие эффективных процедур наложения ареста на заложенное жилье и выселения неплательщиков;
- отсутствие у большинства потенциальных заемщиков достаточных официальных (документально подтвержденных) доходов;
- нехватка долгосрочных финансовых ресурсов.
По мнению почти 90% опрошенных банкиров, в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией выселения неплательщиков. Хотя закон принят, однако его практическая реализация связана с массой нерешенных проблем. Следующие по значимости «камни преткновения», отмеченные почти 85% опрошенных банковских специалистов, – отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов и вопрос документального подтверждения доходов потенциальных заемщиков.
Во всех странах, где широкое развитие получила ипотека жилья, она развивалась при активной государственной поддержке. В России в последнее время принимались определенные шаги в этом направлении, но явно недостаточные, о чем свидетельствуют более чем скромные результаты, достигнутые за прошедшие после финансового кризиса 7 лет.
В настоящее время жилищной проблеме в целом и ипотечному жилищному кредитованию, в частности, уделено особое внимание. На заседании Правительства РФ в феврале 2005 г. среди приоритетных задач государственной политики было названо: «развитие ипотечного кредитования, в том числе путем увеличения объемов средств на предоставление государственных гарантий по ипотечному жилищному кредитованию». При Совете Федерации создан совет по вопросам жилищного строительства. Постановлением Правительства РФ «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предусматривается ежегодное выделение для этой цели средств из федерального бюджета. В бюджете 2006 года выделено для АИЖК в качестве государственной гарантии 14 млрд. руб., в том числе 1,7 млрд. руб. на субсидирование процентов по кредитам и 3,7 млрд. руб. на увеличение уставного капитала.
Действующая с 2002 года правительственная программа «Жилище» вступает в новый этап в новой редакции. Всего для реализации федеральной программы «Жилище» по строительству жилья на 2006-2010 гг. предусматривается израсходовать более 1 трлн. руб., при этом объем государственных гарантий под ипотечное кредитование должен составить 225 млрд. руб.
Государственная поддержка направлена на повышение доступности жилья посредством:
Ø принятия нормативных правовых актов;
Ø оптимального налогообложения;
Ø усиления государственного надзора в сфере жилищного строительства;
Ø государственных гарантий, способствующих привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
Ø адресных жилищных субсидий отдельным группам населения.
Дальнейшее развитие ипотеки, судя по опыту зарубежных стран, должно привести к снижению процентных ставок по кредитам в среднем до 5-10% годовых (такая задача ставится и руководством нашей страны), увеличению сроков возврата кредита до 20-30 лет, снижению минимального размера первоначального взноса до 5-10%. При этом произойти эти позитивные изменения должны в течение ближайших 4-5 лет.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему