Приобретение недвижимости с целью получения дохода – это инвестирование. Но поскольку недвижимость на рынке очень часто оказывается уже обремененной ипотечным кредитом, то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а покупатель (инвестор) выкупает только собственный капитал продавца.
Целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение выкупной цены недвижимости.
Так называемый традиционный подход к определению выкупной цены состоит в том, что она рассчитывается как сумма текущей стоимости собственного капитала и текущей стоимости остатка кредита. Текущая стоимость и того, и другого есть не что иное, как текущая стоимость потока доходов. То есть выкупная цена – это текущая стоимость доходов инвесторов и доходов кредиторов, причем и тем, и другим доходы должны обеспечить как возврат капитала, так и доход на него. Уровень доходности для анализа закладывается с учетом степени риска.
При определении текущей стоимости доходов для инвесторов нельзя обойтись без прогнозов. Делаются следующие прогнозы:
а) прогноз текущих денежных поступлений;
б) прогноз выручки при перепродаже через определенный период времени.
С учетом этих прогнозов и производится расчет выкупной цены недвижимости.
Возьмем данные нашего сквозного примера: чистый операционный доход – 130000 у.е. в год; первоначальный кредит в сумме 800000 у.е. предоставлен на 25 лет под 12% годовых с ежемесячными выплатами; размер ежегодных платежей по обслуживанию долга составляет 101100 у.е., денежные поступления на собственный капитал – 28900 у.е. Предполагается продажа через 10 лет за 1000000 у.е. Инвестор (покупатель) с учетом степени риска считает приемлемой годовую ставку дохода на собственный капитал 15 %.
Можно выделить следующие этапы расчетов.
1 этап: Расчет текущей стоимости ежегодных денежных поступлений на собственный капитал:
28900 x 5,019 (фактор аннуитета для 15%) = 145049 у.е.
Здесь 28900 у.е. – денежные поступления на собственный капитал, остающиеся из чистого операционного дохода после платежей по обслуживанию долга.
II этап: Расчет текущей стоимости цены перепродажи:
Остаток долга через 10 лет, когда до окончания кредитного срока остается 15 лет равен 84257 x 83,321 = 702038 у.е.; здесь 84257 у.е. – размер ежегодных платежей по обслуживанию долга, а 83,321 – фактор обычного аннуитета за 15 лет при 12% годовых.
Выручка от перепродажи: 1000000 – 702038 = 297962 у.е., но поскольку эти деньги придут только через 10 лет, то для получения текущей стоимости данной выручки необходимо ее продисконтировать.
Текущая стоимость этой выручки: 297962 x 0,2252 = 67100 у.е.
III этап: Расчет текущей стоимости собственного капитала (как суммы потока доходов и выручки от перепродажи):
145049 + 67100 = 212149 у.е.
IV этап: Расчет текущей стоимости недвижимости как суммы стоимости собственного капитала и кредита:
212149 + 800000 = 1012149 у.е.
Ставка дохода на собственный капитал – это отношение части чистого операционного дохода, остающейся после выплат по кредиту, к стоимости собственного капитала: (130000 – 101110) / 212149 = 0,1365 или 13,65%,
где 130000 у.е. – чистый операционный доход, 101110 у.е. – ежегодные платежи по обслуживанию долга,
212149 у.е. – текущая стоимость собственного капитала.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему