До сих пор анализ недвижимости проводился нами без учета налогов. Между тем налогообложение доходов существенно меняет расчеты Особенно важно учесть налоги при сравнении разных вариантов инвестирования.
В разных странах системы налогообложения имеют существенные различия: различаются как виды налогов, так и уровни ставок по ним. Даже в одной и той же стране довольно часто происходят изменения в правилах налогообложения. Для рассматриваемого примера поэтому и налоги возьмем условные. Но прежде надо сделать некоторые предварительные замечания.
Во-первых, из налогооблагаемого дохода вычитаются амортизационные отчисления. Во-вторых, в большинстве стран не облагаются налогом суммы, идущие на выплату процентов по кредиту. Это очень существенный момент для анализа доходов от недвижимости.
В России при расчете налогооблагаемого дохода из совокупного дохода вычитается вся сумма расходов на приобретение или строительство жилья (но на строительство срок не более трех лет). Это носит временный характер и объясняется особенностями формирования российского рынка жилья.
Классификация недвижимости для целей налогообложения
Поскольку для целей налогообложения из общей суммы дохода вычитаются амортизационные отчисления, то здесь критерием классификации недвижимости выступает ее амортизация. В качестве примера может быть взята американская система, согласно которой по этому критерию выделяют 4 группы недвижимости.
Ø Недвижимость как объект инвестирования, то есть собственность на недвижимость, приносящая доход, но используемая не самим собственником. Производятся амортизационные отчисления, которые вычитаются из общего дохода собственника, тем самым уменьшается размер налогооблагаемого дохода.
Ø Недвижимость, используемая в бизнесе самим собственником или сдаваемая в аренду, но при условии, что эксплуатационные расходы несет собственник. Амортизационные отчисления производятся и наряду с эксплуатационными расходами вычитаются из налогооблагаемого дохода.
Ø Недвижимость для продажи, временно находящаяся в собственности посредника. Амортизационные начисления не производятся.
Ø Недвижимость не для извлечения дохода, а для использования самим собственником: жилье, дачи, гаражи и т.п. Амортизационные начисления не производятся.
Для инвестиционно-ипотечного анализа интерес представляют только две первые группы.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему