При использовании затратного метода оценщики определяют стоимость полного замещения или воспроизводства оцениваемой собственности, а затем вычитают из нее сумму рассчитанного износа зданий и сооружений. К полученной величине прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты. При оценке земельного участка он условно считается как бы незастроенным, т.е. свободным. Общий полученный результат является оценочной стоимостью собственности.
Безусловно, стоимость собственности, приносящей доход, лучше всего измеряется именно доходом, который она может принести, а не величиной затрат на ее создание. Поэтому не следует излишне полагаться на затратный метод для определения стоимости недвижимости. Вместе с тем при отсутствии обширной рыночной информации он может быть использован для оценки недвижимости. Оценщикам следует четко представлять, что величина затрат на создание недвижимости далеко не всегда соответствует его рыночной стоимости.
При использовании затратного метода необходимо четко различать два термина: «полная стоимость замещения» (затраты на полное замещение) и «полная стоимость воспроизводства» (затраты на полное воспроизводство).
Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако с использованием современных материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.
Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (т.е. с теми же недостатками и функциональным износом).
В оценочной деятельности использование полной стоимости воспроизводства более предпочтительно, чем полной стоимости замещения: при замещении создается новое здание, отличное от оцениваемого, и оценить различие в степени полезности каждого довольно затруднительно. С теоретической же точки зрения использование стоимости замещения является более предпочтительным, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, построенное несколько лет назад, со всеми его функциональными недостатками.
Существует ряд серьезных оснований и для использования затратного метода, и для ограничений его применения при оценке недвижимости.
Применение данного метода целесообразно:
1. в том случае, когда по различным причинам необходимо определить стоимость зданий и сооружений отдельно от стоимости земельного участка.
2. для исчисления величины износа с целью его отражения в бухгалтерском балансе, а также в целях налогообложения.
3. при анализе эффективности нового строительства, оценке объектов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий и др.
В то же время использование затратного метода имеет ряд ограничений:
1. трудность определения величины износа для объектов со сроком эксплуатации более 10 лет.
2. метод не отражает возможности наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
3. не отражает величину прогнозируемых доходов, что является основополагающим фактором для недвижимости, приносящей доход.
Наиболее часто применяемыми методами оценки стоимости строительства нового объекта являются:
- метод количественного анализа. При использовании данного метода детально подсчитываются все издержки на сооружение составных частей нового здания, косвенные издержки, а также другие расходы.
- метод разбивки по компонентам. Этот метод предусматривает использование показателей затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
- метод сравнительной единицы. Используется для оценки по полной стоимости воспроизводства стандартных типовых зданий и сооружений, имеющих незначительные различия в своей планировке и конструкции.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему