Затратный метод оценки недвижимости

Затратный метод  основан на предположении, что затраты на строительство объекта  (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Соб = Сз +(Св – Сиз)

Соб – стоимость объекта

Сз – стоимость земли

Св – стоимость восстановления

Сиз – стоимость износа

         Основным принципом лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект  больше того, во что обойдется  приобретение равноценного земельного участка  и возведение на нем нужной  ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу строителя и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика.

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство – лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте будет ниже  стоимости, определенной затратным методом, и наоборот.

Источники информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

При затратном подходе производят следующие этапы оценки:

Определение стоимости земли

Определение издержек  на воспроизводство улучшений

Определение всех видов износа улучшений

Определение итоговой стоимости улучшений (этап 2 – этап 3)

Итоговая стоимость объекта (улучшения+ земля)

1Этап. Стоимость земли

Существуют следующие основные методы оценки стоимости земельных участков:

         Метод сопоставимых продаж. Метод основан на  сопоставлении данных  по аналогичным участкам, которые были проданы. Основные элементы сравнения: месторасположение и окружение (желательно чтобы сравниваемые объекты находились в одном районе, а так же удаленность от транспорта, экологически вредных объектов, центра, инфраструктура); условия финансирования сделки (проценты по кредиту); условия продажи (обстоятельства, которыми руководствовались продавец и покупатель в момент сделки); время продажи (должно быть максимально приближено моменту оценки, т.к. цены на недвижимость в России возрастают ежегодно); физические характеристики (форма и размер участка, параметры почвы, наличие дренажа, угол наклона участка);  характеристики дохода с получаемого земельного участка (степень активности земельного рынка, например, чем ближе к городу (к центу города), тем дороже земля, следовательно, аренда будет дороже).

         Эксперт-оценщик сравнивает продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее схожих и близко расположенных к оцениваемому объекту. Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость  этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству  то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект.

         Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат. Так как первая поправка, выраженная в процентах умножается на цену продажи сопоставимого объекта, а последующие на предыдущую скорректированную цену, а не на первоначальную.

Рекомендуют следующую последовательность внесения поправок:

1. Состав имущественных прав

2.     Условия финансирования

3.     Условия продажи

4.     Время

5.     Месторасположение

6.     Физические характеристики

Пример, внесения поправок  к продажной цене сопоставимого земельного участка стоимостью 100000 долл:

Метод соотнесения. Данный метод оценки земельного участка состоит  в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений находящихся на этом участке, а затем  из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земли.

 Пример: Определить стоимость земельного участка если: цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс.руб.; стоимость аналогичного земельного участка в ближайших окрестностях  объекта оценки составляет 90 тыс.руб.; прямые издержки  на строительство типового дома 100 тыс.руб.; косвенные издержки и прибыль предпринимателя – 80 тыс.руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости        90/ (90+100+80) = 1/3

2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка от 67 тыс.руб до 100 тыс руб. (1/3 часть от всего объекта 200 тыс.руб. и 300 тыс.руб.)

Метод развития (освоения) земельного участка. Этот метод применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Он осуществляется по следующей технологии:

1.     Определяется размер и численность индивидуальных участков

2.     Расчет стоимости освоенных участков путем метода сопоставимых продаж

3.     Расчет издержек освоения  участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков

4.     Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки  от продажи этих участков

5.     Определение ставки дисконта

6.     Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж индивидуальных земельных участков

Пример: Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл.

          Издержки освоения составили 400000 долл., на управление и охрану  - 20000 долл. Издержки по продаже составили  30 000 долл, текущие расходы (страхование, налоги и т.д.) – 20 000 долл, предпринимательская прибыль – 60 000 долл.

         Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 1 индивидуального участка в месяц. Процент по кредиту составляет 12%.

Решение:

1.     Рассчитаем выручку от продажи одного участка TR= 800000/32 = 25000

2.     Дисконтируем выручку в текущую стоимость ( 1 участок в месяц  т.е. 25000 в месяц) по ставке  12% годовых за 32 месячный период.

                1-(1+r/m)-n х m

PV = R         r/m

n – число лет = 32/12 = 2,667

m – 12 месяцев

                      1-(1+0,12/12)-2,667х12

PV = 25000         0,12/12                 = 681812,5 долл

3.     Издержки освоения составят ТС = 400000+20000+30000+20000+60000 = 530000 долл.

4.     Стоимость неосвоенного земельного участка

V = 681812,5-530000=151812,5 долл.

2 Этап.  Стоимость улучшений

Стоимость улучшений характеризуется двумя категориями:

Полная стоимость замещения – стоимость строительства в текущих ценах  здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов (создание объекта-аналога)

Полная стоимость воспроизводства – стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией оценки и построенного с применением такой же технологии строительства (создание точной копии).

Восстановительную стоимость оценивают исходя из стоимости материалов, рабочей силы,  производства земляных, отделочных, монтажных работ на единицу  измерения в сегодняшних ценах (напримр,  фундамент 6400 долл. + двери, окна 4800 долл + покрытие пола 4800 долл + электропроводка 3200 долл и т.д.) или стоимость числа единиц оцениваемого объекта 1м, 1м2 напримар 1м гаража стоит 300 долл., 1м2 здания стоит 1000 долл.

Например:  Объект недвижимости состоит из:

Дача, площадь 120 кв.м. стоимость 1 кв.м =1000 руб.

Гараж, площадь 30 кв.м. стоимость 1 кв.м = 400 руб

Другие постройка на общую стоимость 2000 руб

Найти Восстановительную стоимость объекта недвижимости

Свос дачи = 120 х 1000 = 120000 руб

Свос гаража = 30 х 400 = 12000 руб

Свос.объекта   = 120000 + 12000+2000 = 134000 руб.

3. Этап. Износ

Износ – это уменьшение стоимости объекта  недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном методе износ используется, чтобы учесть различия  в характеристиках нового объекта и  реально оцениваемого объекта недвижимости.

Существует износ:

Физический износ – отражает изменение физических (строительно-эксплуатационных) свойств объекта со временем (напримар, дефект конструктивных элементов здания). Физический износ бывает устранимый когда затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно устранить, но если издержки устранения превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым. Основные методы расчета физического износа здания:

         - экспертный – основан на создании дефектной ведомости и определении процентов износа  всех конструктивных элементов здания, а также удельного веса конструктивных элементов. Считается в процентах. Это самый точный, но и самый трудоемкий метод.

Иф = (Удельный вес конструктивного элемента  х Процент износа элемента)/100

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам.

- стоимостной – основан на предположении о том, что физический  износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения элемента здания и их восстановительной стоимостью.

Пример: Определить физический износ здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов  и необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундамент – 3200т.руб., 640т.руб; стены – 4000 т.руб, 1200 т.руб.; перекрытия – 800 т.руб., 160 т.руб; прочие – 8000 т.руб., 2800 т.руб.

 Физический износ здания составляет 30%

- метод расчета срока жизни здания.

         Срок экономической жизни – время в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

         Срок физической жизни – это срок в течение которого здание существует и в нем можно жить и работать. Заканчивается когда объект сносят

         Эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида, технического состояния, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. (если после ремонта 80летний дом выглядит как будто ему 15, то его эффективный возраст 15 лет).

Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки

Срок оставшейся экономической жизни здания – период от даты оценки до конца экономической жизни. Изменение уровня жизни может существенно снизить срок экономической жизни, как например, происходит с хрущевскими пятиэтажками.

         Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

И/ВС = ЭВ/ТСэ.ж. или  И = (ЭВ/ТСэ.ж) х 100

И – износ

ВС – восстановительная стоимость

ТСэ.ж. – срок экономической жизни

ЭВ – эффективный возраст

Пример: Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений по результатам продаж, если стоимость продажи 75000долл, стоимость участка 17000 долл, а стоимость восстановительная 74000 долл.

Решение:

1.     Найдем величину износа. Согласно затратному методу С об = Сзем + (С вос -  И)  т.е. 75000 = 17000 + 74000 – И, отсюда И = 75000+17000-7400=16000 долл.

2.     Найдем эффективный возраст. Согласно методу расчета срока жизни здания: И/Свос = ЭВ/ТСэ.ж. , отсюда ЭВ = (ТСэ.ж. х И) / Свос =  120 х 16000 / 74000 = 25,9 лет

Функциональный износ – заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (устаревшая планировка, инженерное обеспечение).

Бывает так же:

Устранимым (восстановление встроенных шкафов, сантехники, покрытия пола, кондиционера).

Неустранимый (качественные характеристики, например двухкомнатные квартиры ценятся дороже, чем однокомнатные, плохая планировка, неудобное месторасположение). Величину данного вида износа рассчитывают как величину  потерь от арендной платы, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы (МВД = стоимость объекта/ годовую арендную плату). Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Пример:

Месячная арендная плата 2-х комнатной квартиры – 1140 долл

Месячная арендная плата 1 комнатной квартиры – 1060 долл

Разница – 80 долл

Мультипликатор валовой арендной платы на данный вид недвижимости – 130

Неустранимый функциональный износ – 80 х 130 = 10400 долл

         Внешний (экономический износ) – снижение стоимости здания вследствие  негативного изменения его внешней среды, вызванной экономическими, социальными, политическими и другими внешними факторами (плохой район, близость к болотам, железнодорожным станциям, ресторанам, хим.предприятиям и т.д.). Оценивается как капитализация потерь в арендной плате (см. неустранимый функциональный износ).

         Общий совокупный износ объекта определяется путем суммирования физического, функционального и экономического износов.