Нужна помощь в написании работы?

Недвижимость как объект собственности включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо оттого, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

Рынки недвижимости - стратифицированные рынки, т.е. узколокализованные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна.

Помимо объектов недвижимости также классифицируется и рынок недвижимости. Так, рынок доходной недвижимости принято сегментировать по типам недвижимости, которая бывает:

 жилой;

офисной;

индустриальной (склады, хранилища и т.п.);

многофункциональной, все типы ее имеют общую черту -по своему функциональному назначению они используются для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Здесь оценка эффективности инвестиций в недвижимость может быть осуществлена с учетом ее коммерческого потенциала.

Рынок недвижимости локализован, поскольку каждый участок имеет уникальные характеристики.

Рынок недвижимости сегментирован по:

1. использованию - для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

2.      географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие;

3.      цене - покупатели дорогих домов стоимостью 500 000 долл. будут иными, чем покупатели стандартных квартир стоимостью 30 000 долл.;

4.      качеству продукта - например, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне четырех - пяти звезд мирового стандарта принадлежит к совсем другому сегменту рынка, чем недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне трех звезд, хотя оба объекта могут находиться на одной улице;

5.      инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;

6.      типу прав в собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (обязательства), права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в совместных владениях.

Внимание!
Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.

Рынок недвижимости персонифицирован, поскольку в отличие от большинства рынков, на которых действие любого отдельного продавца или покупателя имеет ничтожно малое воздействие на рынок в целом, но взаимодействие всех участников рынка, взятых вместе, вызывает изменение спроса, предложения и цены, на рынках недвижимости единственный покупатель может существенно влиять на цену в силу относительной вялости (неактивности) рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким, как:

 колебания сезонной активности;

 изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

 изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

 изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.

Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка:

 стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам;

 сезонных колебаний при функционировании рынка;

 простоты и доступности финансирования;

 достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.

Эффективный рынок - это свободный, открытый рынок, не подверженный контролю или регулированию правительства, хорошо организованный, предпочтительно с центральной, доступной для всех биржей, где предложения о покупке или продаже выясняются с минимумом трудностей. Чем больше продавцов и покупателей узнает о силах, действующих на рынке, тем более эффективной становится конкуренция. Покупатели и продавцы должны быть свободны от какого-либо принуждения, имеющегося там, где на рынке доминирует лишь одна группа.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою эффективность с помощью содействия брокеров, оценщиков, юристов, компаний, специализирующихся на операциях с титулами собственности, финансовых организаций и правительственных агентств. Тем не менее, он не достиг еще эффективности большинства других рынков и занимает относительно невысокое место по эффективности среди других рынков, поскольку он отличается по некоторым параметрам от конкурентного рынка, так как:

 недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать и покупать или продавать по образцам;

 сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает много юридических формальностей и объемную документацию;

 финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка;

 о состоянии рынка недвижимости практически нет достоверной и своевременной информации, что увеличивает риски инвесторов;

 операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками;

Развитие рынков недвижимости зависит от:

экономического роста или ожидания такого роста. Благоприятные краткосрочные условия могут возникать на рынке и при отсутствии роста, однако это происходит очень редко;

 финансовых возможностей для приобретения недвижимости. На них влияют стадия экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличие и характер рабочих мест;

 взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены на другие территории страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости при структурных изменениях в экономике.

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту
Узнать стоимость
Поделись с друзьями