Оценка стоимости – а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Стоимость недвижимости – понятие неоднозначное. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис.1).
 |
Рисунок 1 – Виды и подвиды стоимости недвижимости
1. Стоимость обмена наиболее вероятная рыночная цена по коммерческим сделкам с недвижимостью.
Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованными покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомлены , расчетливо и без принуждения.
Из определения следует, что стоимость продажи и рыночная стоимость могут несовпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую субъективную привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).
Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость
Залоговая стоимость – определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости.
Страховая стоимость – определяется по стоимости восстановления или замещений объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения.
Ликвидационная стоимость – представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости (вынужденной продаже объекта).
2. Стоимость в использовании с ее подвидами согласно “Европейским стандартам оценки 2000” является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.
Инвестиционная стоимость – генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.
Балансовая стоимость – отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации.
Налогооблагаемая стоимость – исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость – равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости
Стоимость замещения - равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта. Но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий, современного оборудования.
В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия. В которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида.
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему