Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении  объектов, по которым эти сделки проводились  с оцениваемым объектом недвижимости.

При использовании этого метода эксперт-оценщик анализирует  сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время  в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются  между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже они имели такие же характеристики как и оцениваемы    й объект.  Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику  сделать выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость  этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству  то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект. В итоге стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен  сопоставимых объектов. 

         Задача. Определить стоимость  20 -квартирного  дома,  если сделка продажи состоится при обычных условиях.  Темп роста  цен на данный вид недвижимости составляет 0,5 % в месяц.

Рыночная информация об аналогичных  домах представлена в таблице.

Дом № 1 – был продан 3 месяца назад при обычных финансовых условиях. Наиболее близок по своему месторасположению к объекту оценки,  однако его ландшафт лучше и это отличие оценено в 50000 руб. Как и у оцениваемого дома в  доме №1 есть мусоропровод, его стоимость 160000 руб.

Дом № 2 – был продан 6 месяцев назад при благоприятный финансовых условиях, которые оцениваются в 150000 руб.  Близок по своему месторасположению и ландшафту к объекту оценки,   Имеет мусоропровод.

Дом №3 – продан 2 дня назад при обычных финансовых условиях. В отличие от других домов-аналогов и оцениваемого объекта, которые находятся в 8 кварталах от остановки, дом №3 находится в двух кварталах от остановки. Каждый лишний квартал от остановки оценивается  в 30000 руб. Но у него нет мусоропровода.

Для решения задачи все данные сведем в общую таблицу: