Оценка земли. Подходы и принципы оценки

Существует три общепринятых подхода в оценке земельных участков.

1. Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки  с позиции понесенных затрат.

2. Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и  т.д.), присутствующих на дату оценки.

3. Доходный подход, отражающий точку зрения наиболее вероятного покупателя (инвестора).

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенности конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основан на принципе ожидания, - разумный (покупатель) инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить, на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества, уровень этой категории доходов. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитет и т.д.

В рамках доходного подхода для оценки используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, не относящийся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

В оценке используются следующие основные понятия:

 Под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Стартовая цена – минимальная стоимость, по которой земля может быть продана с аукциона.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Земельная рента – доход, приносимый земельным участком.

Фактор   стоимости  - фактор, изменение которого влияет на рыночную   стоимость земельного участка.

Пример оценки земельного участка

Метод сравнения продаж

Для определения рыночной стоимости земельных участков был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:

аналог № 1 – свободный земельный участок площадью 1 500 м2, выставленный на продажу в январе 2009 г. за 400 000 рублей;

аналог № 2 – сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м2 произошла в январе 2009 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5x5 м (сруб). Цена сделки составила 400 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 180 000 рублей;

аналог № 3 – по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м2 за 800 000 рублей. Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 100 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж). На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м2, бревенчатая баня площадью 9 м2. Год постройки данных строений 1978 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 1.

Таблица 1

Данные проведенных расчетов

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 448 276 р. (700 000 - 251 724 = 448276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 450000 р.

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 2.

Таблица 2

Характеристика сравниваемых объектов

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 3).

Таблица 3

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

Описание вносимых поправок (экспертная величина)

Право собственности: по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено. Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка - 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась. Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

Цена предложения: корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования: корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2009 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка: размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение: поправки  на местоположение были  определены исходя  из  сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый   участок   и   объекты-аналоги   представлены   одинаковым   местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики: существенных   различий   в   физических   характеристиках   оцениваемого   и   сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м2 земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 167 р. / 1 м2. Удельные веса приняты экспертным путем:

- для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);

- для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);

- для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).

Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом сравнения продаж равна : 250 500 рублей..