Стратегия управления портфелем недвижимости

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели формирования портфеля; приемлемый уровень доходности; соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.

На втором этапе разработки стратегии:

• сначала устанавливается приемлемый уровень риска;
• затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;
• полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости - это прежде всего искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвестирования в недвижимость.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

• портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;
• портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала.

Формирование портфеля недвижимости происходит в несколько этапов:

• в соответствии с требованиями к приемлемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости;
• рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;
• анализируются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости.

Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки.

Планируемая доходность портфеля - функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.

Базовая модель формирования портфеля активов, содержит три основных элемента, включающих определение:

1.     возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиций;

2.     целей и предпочтений инвестора;

3.     приемлемого уровня риска.

Возможности инвестора по вложению инвестиций в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной его собственного капитала, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости являются внедрение системы качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам.