Инвестирование в отдельные активы; обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Например, относительно меньший риск для активов в форме банковских депозитов связан с относительно низкой ставкой доходности инвестированного капитала, высокая ставка доходности по акциям связана с высоким уровнем риска..
Очевидно, что высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Однако данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала, при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестициям.
Сущность формирования портфеля заключена в том, что капитал распределен между отдельными активами, и это позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска. Данные взаимосвязи можно выразить формулой:
K=pf(r1, r2, r3, …, rn)®max дохода,
где К - величина привлеченного капитала (собственного + заемного);
р - цена актива;
r1, r2, r3, …, rn - соответствующие ставки доходности активов.
Принципы формирования портфеля:
1) диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;
2) доходность активов портфеля должна быть в противофазе;
3) изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, так как старение активов портфеля - признак низкого качества управления.
Рассмотрим эти принципы более подробно.
Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска. Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму.
Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 - возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет:
• типа недвижимости;
• местоположения недвижимости;
• финансовой структуры инвестированного капитала.
Исследователи западного рынка недвижимости утверждают, что важнейшим фактором диверсификации управляемого риска является диверсификация типов недвижимости: офисы, индустриальная, жилая, многофункциональная.
При формировании портфеля недвижимости, однако, недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования портфелей недвижимости показала, что необходим анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направлениях:
• на основе сложившегося уровня занятости населения;
• на основе специализации региона.
Анализ экономического потенциала региона с учетом сложившегося уровня занятости предполагает группировку регионов страны по пяти признакам: циклическая занятость (изменения уровня занятости происходят в связи с изменениями макроэкономической ситуации и этапа делового цикла); традиционно высокая занятость; недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость; традиционно низкая занятость, недавно возникшая низкая занятость.
Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занятости: производство электроэнергии; промышленное производство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифицированная занятость и неопределенная занятость.
Диверсификация за счет различной финансовой структуры предполагает использование различных инструментов инвестирования от безрискового инструмента права преимущественной аренды до высокорискового - опционов на недвижимость.
Доходность активов портфеля должна быть в противофазе. Для оценки статистической зависимости между двумя временными рядами, например, ставками доходности различных типов доходной недвижимости, используется коэффициент корреляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до -1 (отрицательная корреляция).
Положительная корреляция, отражающая характер связи между двумя временными рядами, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам.
Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) - это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противоположном направлении. Например, исследователи рынков недвижимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных финансовых активов и ставками доходности инвестиций в недвижимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитанных на одну семью. Доходность сдаваемых в аренду многосемейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.
Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.
Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается минимальный уровень риска. Например, коэффициент корреляции ставок доходности активов А и Б равен -1, т.е. если ставка доходности от актива А возрастет, то от актива Б - снижается.
Изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке. Старение активов портфеля - признак низкого качества управления портфелем, так как ситуация на рынке капитала и рынке недвижимости изменяется под влиянием многих факторов: социально-политических, экономических и др. С учетом прогнозируемых изменений ситуации необходимо своевременно менять структуру портфеля, заменяя активы, уровень риска по которым возрастает без соответствующего прироста ставки доходности. Возможности изменения структуры портфеля в значительной степени определяются соотношением между управляемой и неуправляемой частями портфеля. Управляемая часть портфеля составляет около 80% и может продаваться, расширяться и финансироваться по желанию инвестора. Неуправляемая часть портфеля представляет инвестиции в смешанные структуры, на которые инвестор не может влиять в краткосрочном периоде.
На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются:
- цели формирования портфеля;
- приемлемый уровень доходности;
- соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.
Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.
На втором этапе разработки стратегии:
- сначала устанавливается приемлемый уровень риска;
- затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;
- полученный портфель проверяется на эффективность.
Управление портфелем недвижимости - это прежде всего искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвестирования в недвижимость.
В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:
•портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;
• портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).
Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.
На входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов; на выходе - «поведение» показателей риска и доходности самого портфеля.
Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа приемлемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.
Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.
Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных долгосрочных целей требует разработанных промежуточных ориентиров и установления контрольных показателей, соответствующих долгосрочным целям развития.
Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости.
При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания соответствующего уровня ликвидности нужны краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели - существенное увеличение стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде - требуется иметь в структуре портфеля соответствующие инструменты.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему