Особенности управления инвестиционной недвижимостью

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

- максимизация прибыли от объекта недвижимости;

- максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:

- собственники недвижимости;

- пользователи (арендаторы) помещений;

- подрядчики;

- наемные работники.

Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов.

Эти взаимоотношения направлены на:

– выявление целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.п.);

– распределение правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.);

– определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.).

Отношения собственника и арендаторов касаются таких вопросов, как:

– поиск арендаторов;

– разработка условий договоров и их заключение;

– определение набора услуг, оказываемых арендатору;

– сбор арендной платы;

– организация работ по оказанию услуг арендатору.

Отношения управляющего и подрядчиков включают в себя:

– определение состава работ, выполняемых подрядными организациями (поставка тепла, электроэнергии, воды и т.д., уборка мусора, выполнение ремонтных работ и т.д.);

– разработку условий привлечения подрядчиков, организацию переговоров, проведение тендеров на выполнение работ, заключение договоров;

– финансирование работ подрядчиков, контроль за их выполнением, приемку работ.

Отношения управляющего и наемных работников включают в себя:

– подбор наемных работников;

– определение круга их обязанностей;

– организацию работы;

– контроль за работой наемных работников.

Рассмотрим основные особенности форм распоряжения, а также их преимущества и недостатки.

1. Управление собственными силами. Предполагает, что собственник самостоятельно решает вопросы управления принадлежащим ему объектом недвижимости, либо непосредственно используя его для своей производственной, коммерческой, социальной деятельность, либо сдавая отдельные помещения в этом объекте в аренду. Второй случай считается классическим при управлении недвижимостью и, в некоторых источниках, обозначается как «управление офисным зданием». При управлении офисным зданием собственник самостоятельно решает вопросы назначения и сбора арендной платы, обеспечения нормальной эксплуатации здания, найма персонала и т.п.

Преимуществом данной формы распоряжения является то, что при ней практически вся прибыль от эксплуатации объекта переходит в руки собственника, однако, во многих случаях такая возможность не реализуется и, более того, недвижимость приносит своим владельцам сплошные убытки, требуя затрат на свое содержание (особенно это справедливо для государственной и муниципальной недвижимости). Кроме того, управление собственными силами наилучшим образом позволяет реализовать нестоимостные цели. Собственник, сохраняя возможность продать объект в будущем, в условиях постоянного роста цен, получает возможность получения инвестиционного дохода.

Недостаток управления собственными силами очевиден – такая форма распоряжения требует затрат времени, сил, денежных средств на процесс управления, создания сложной структуры управления.

2. Доверительное управление предполагает, что управлением недвижимостью занимается специализированная управляющая организация или профессиональный управляющий за соответствующее вознаграждение. Вознаграждение формируется либо как процент от прибыли, либо как фиксированная сумма,  либо фиксированную сумму получает собственник недвижимости, а управляющий – оставшуюся часть прибыли.

Преимуществом доверительного управления является то, что объект управляется квалифицированно, на профессиональной основе. Кроме того, собственник сохраняет за собой право продать объект в будущем.

Недостатком является переход части прибыли в руки профессионального управляющего, однако, практика показывает, что часто при доверительном управлении абсолютная величина прибыли собственника оказывается больше, чем при управлении собственными силами. Негативным моментом является и то, что в случае недобросовестности управляющего возможна утрата собственником контроля над объектом.

3. Аренда. Предполагает передачу права пользования арендатору на определенных в договоре условиях на более или менее продолжительный срок. В данном случае предполагается, что объект сдается в аренду целиком.

Преимущество: аренда позволяет наладить поступление денежных средств при невозможности или нежелании управлять объектом собственными силами, сохраняя при этом возможность продать объект в будущем.

В качестве недостатка аренды можно указать переход большей части прибыли от эксплуатации недвижимости в руки арендатора, а также ограниченность возможности некоммерческого использования.

4. Продажа.

Очевидным преимуществом продажи является получение денежных средств немедленно, что, с точки зрения теории изменения стоимости денег во времени, выгодно для продавца.

Однако при продаже собственник лишается всех прав на недвижимость, а именно права на получение прибыли от эксплуатации недвижимости и доходов от прироста ее стоимости, а также права некоммерческого использования.

5. Залог недвижимости. Предполагает, что собственник недвижимости получает кредит, используя при этом объект недвижимости в качестве обеспечения его возврата.

При залоге собственник недвижимости выигрывает, получая единовременно крупную денежную сумму, а также сохраняя право пользования объектом недвижимости, со всеми вытекающими из этого права последствиями (возможность получения прибыли от эксплуатации объекта, возможность некоммерческого использования и т.п.).

В тоже время, ограниченность права распоряжения объектом (необходимость согласовать это право с кредитором) создает проблемы при желании продать объект, а возможные проблемы с выплатой долга могут привести к утрате права собственности на объект. Поскольку кредит выдается как правило лишь на часть реальной рыночной стоимости объекта недвижимости (50-70%), то в случае утраты объекта недвижимости залогодатель несет очевидные убытки.