Принципы, технологии, методы  оценки недвижимости, их практическое использование и оформление результатов.

Оценка недвижимости - это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи данной недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

На величину ценны и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы, которые мы уже рассматривали.

Основные принципы оценки недвижимости:

Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.

Принцип изменения - предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Принцип замещения - предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.

Принцип конкуренции - означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).

Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования - означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

( постановка вопроса об оценке;

( отбор информации, необходимый для оценки;

( анализ информации;

( расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и ( выбор одной оптимальной величины стоимости;

( составление отчета об определении стоимости;

Постановка вопроса об оценке включает: - определение объекта недвижимости. Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением на ней. Затем представляется полное описание, указывающее точные границы собственности;

- определение прав собственности. При определении права собственности на объект недвижимости главное внимание уделяют оценке самого объекта недвижимости;

- определение цели оценки. Оценка стоимости может быть использована для определения:

- цены продажи или покупки;

- суммы ссуды;

- условий аренды;

- вклада в УК при совместном предпринимательстве и т.д.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Внезапные изменения в бизнесе и на рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Отбор информации для оценки. информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложения.

Оформление результатов:

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки считаются надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

Согласно ст. 11, отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии их установления и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны (ст. 11):

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта
оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

– дата определения стоимости объекта оценки;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Согласно ст. 13, в случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оценщик имеет право запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик должен указывать это в отчете.

Оценщик не должен разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Копии составленных отчетов требуется хранить в течение трех лет.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Профессиональные оценщики должны удовлетворять жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане компетентности, образования и профессиональных навыков) и соблюдать профессионально-этические нормы. Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки очень важно, так как на основании мнения оценщика заключаются сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы. Недобросовестность оценщика может привести к значительным финансовым потерям со стороны его клиентов, банков-кредиторов. Оценщик должен составлять и передавать заказчику отчеты об оценке имущества в установленные договором сроки и хранить копии отчетов об оценке в течение трех лет.