Законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие рынок недвижимости.

Поскольку недвижимость расположена на территории определенного государства, даже если находится в чьей-то частной собственности, органы власти так или иначе вмешиваются в порядок проведения различных операций с недвижимостью. В России значительная часть недвижимости, несмотря на процесс приватизации, находится в собственности государства. Лицо, проживающее в государственной квартире, тем не менее может продать ее.

Жилищный фонд является достоянием государства, и операции с жилой недвижимостью, превращающие ее в нежилую, подвергаются самому строгому контролю со стороны разрешительных органов. Запрещены также самовольные перепланировки квартир, поскольку это может причинить ущерб всему дому. Таким образом, госрегулирование рынка недвижимости необходимо по ряду причин.

Существует прямое и косвенное воздействие государства на рынок недвижимости. Первый способ является административным, второй – экономическим.

Административное регулирование включает в себя следующие аспекты:

    * создание нормативной юридической базы, т. е. издание законов, инструкций, постановлений касательно операций с недвижимым имуществом на уровне Федерации или регионов;

    * лицензирование и государственная регистрация, предоставляющие права уполномоченным лицам на совершение сделок, предметом которых являются объекты муниципальной и государственной собственности;

    * внедрение обязательных требований к участникам рынка недвижимости, форме, содержанию и качеству различных видов деятельности на нем, контроль над соблюдением установленных правил при осуществлении сделок;

    * установление санкций и запретов и исполнение их при отступлении участников рынка от установленных требований;

    * выкуп объектов недвижимости в государственную собственность, если это необходимо для общественных нужд.

Экономическое регулирование осуществляется путем:

    * налогообложения недвижимого имущества;

    * выпуска жилищных сертификатов;

    * реализации государственных целевых жилищных программ;

    * дисконтной политики Центробанка;

    * амортизационной политики и др.

Объектами недвижимости независимо управляют законодательная, исполнительная и судебная ветви государственной власти. Основные законы, регулирующие рынок недвижимости, издает Федеральное собрание. Все остальные документы (указы Президента, положения, инструкции и приказы министерств и ведомств по поводу процедур и правил управления в конкретных случаях) не должны противоречить этим законам.

Госдума и Совет Федерации имеют полномочия разрабатывать и принимать правовые акты, касающиеся вопросов управления недвижимостью. Представительные органы власти выполняют функции контроля. Министерство государственного имущества РФ управляет объектами федеральной собственности, реализует политику приватизации муниципальных и государственных предприятий и т. п. Муниципальные органы также могут принимать участие в управлении недвижимым имуществом.

Одной из приоритетных задач госрегулирования является передача прав собственности на недвижимость частным собственникам, т. е. приватизация жилья. Другая задача – создание условий для развития ипотечного кредитования.

Практически все виды сделок на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации. Производится учет недвижимости (система кадастров, техническая инвентаризация). Данные примеры представляют собой организационно-правовые механизмы регулирования рынка.

Одна из функций государства на рынке недвижимости – выделение бюджетных средств на возведение социального жилья. Программы по обеспечению жильем военных, ветеранов, пенсионеров, малоимущих и т. д. повышают популярность государственных институтов среди населения.

Система госрегулирования рынка недвижимости РФ отнюдь не является идеальной. Ей неподвластны многие аспекты рынка, например, установление и регулирование рыночных цен на недвижимость.