Классификация недвижимости

Недвижимость можно рассматривать как:

потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и который помимо естественных свойств должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально-экономическим положением общества. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетаний, для проведения их классификации (группировки) может быть использован метод «группированных признаков». Подобная классификация является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например:

1. Происхождение:

 естественные (природные) объекты;

 искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

 свободные земельные участки (под застройку или другие направления использования поверхности земли);

 природные комплексы (месторождения и т.п.).

3. Постройки:

 для жилья;

 для офисов;

 прочие.

4. Размеры:

 земельные массивы;

 отдельные земельные участки.

5. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

6. Жилой дом многоквартирный.

7. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж):

 секция (подъезд);

 этаж и секции;

 квартира;

 комната;

 летняя дача.

8. Комплекс административных зданий:

 здание;

 помещения или части зданий (секции, этажи).

 9. Готовность к использованию:

готовые;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

требующие завершения строительства.

Западные специалисты предпочитают использовать классификацию объектов недвижимости применяя следующие  категории:

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она в свою очередь подразделяется на:

  специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продающуюся вместе с бизнесом: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цехи машин и оборудования; здания, которые из-за своего местоположения, размера, конструкции никогда не продаются или не передаются третьей стороне на рынке;

 неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания, офисы, фабрики, склады, которые продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют с целью получения дохода от аренды с целью извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных типов недвижимости, методов управления ею и методов оценки эффективности инвестиций в недвижимость. В процессе классификации выделяются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики, что определяет возможность единообразия подходов к оценке эффективности инвестиций в недвижимость.

Западные исследователи рынка недвижимости предлагают сегментировать его в зависимости от классификации недвижимости по:

 ключевым видам недвижимости - офисная, промышленная, относящаяся к розничной торговле, жилая;

 особым (неключевым видам) приносящей доход недвижимости - отели, стадионы, франчайзинговые предприятия розничной торговли, неприбыльные необработанные земли, лесные участки.

Инвесторам целесообразно классифицировать рынок недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования: рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, рынок гибридных обязательств, рынок опционов.

Использование какой-либо классификации недвижимости определяется целями анализа рынка. Последний, как правило, индивидуальный и уникальный. Приоритеты и значимость, придаваемые тому или иному рассматриваемому параметру, неизбежно меняются в зависимости от целей.