Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между объектом недвижимости (местоположение и развитость недвижимости), участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой.
Среди участников рынка недвижимости выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и обеспечивающие ее функционирование. Инвесторы могут представлять различные организационные формы бизнеса: корпорации, партнерства, единоличные владения, инвестиционные трастовые фонды, финансовые институты и др.
К потребителям (пользователям недвижимости) относятся, в частности, арендаторы, покупающие в обмен на ренту на определенный временной период право владения у собственника недвижимости, либо сам собственник недвижимости, использующий ее самостоятельно. Важно отметить, что арендный договор связывает инвестора, инвестиции и арендатора, без которого нет дохода от инвестиций в недвижимость.
Кредиторы как участники рынка недвижимости предоставляют собственный пли заемный капитал инвесторам и арендаторам, которые не располагают достаточными средствами для того, чтобы оплатить полную стоимость недвижимости. Кредиторы рынка недвижимости выполняют важную роль, переориентируя часть финансового рынка в сферу недвижимости. Как правило, в условиях развитого рынка покупатель недвижимости финансирует за счет заемных средств лишь часть стоимости недвижимости, уплачивая первоначальный взнос за счет собственных средств. Для того чтобы убедиться в том, что стоимость недвижимости превышает запрашиваемую сумму кредита, кредитор организует независимую оценку объекта недвижимости, проверяя одновременно кредитоспособность заемщика.
Государственные и общественные институты федерального и муниципального уровней как специфические участники рынка обеспечивают экономико-правовые отношения между всеми субъектами рынка недвижимости. Специфическая природа государства как участника рынка, определяется тем, что, во-первых, оно само является собственником и в этом смысле идентично по своим правам и обязанностям любому другому собственнику в соответствующей сфере правоотношений; во-вторых, государство определяет «правила игры» на рынке, устанавливая и требуя соблюдения определенных норм и правил в целях обеспечения порядка и безопасности, поддержания санитарного состояния, соблюдения определенных моральных норм и гарантий общественного благосостояния; оно регулирует вопросы, связанные с зонированием, строительными нормами, с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, выдвигает требования по охране окружающей среды, не только воздействует на отношения между собственником, арендатором и заимодателем, но и накладывает законодательные ограничения на инвестиции в недвижимость; в-третьих, государство является главным регистратором прав собственников и их гарантом; в-четвертых, оно выступает в качестве единственного и непререкаемого арбитра в имущественных и правовых спорах между собственниками и иными лицами.
К общественным организациям относятся национальные и региональные комиссии по недвижимости, национальные ассоциации риэлтеров, национальные ассоциации оценщиков, национальные общества консультантов по недвижимости.
Все участники рынка недвижимости должны взаимодействовать между собой и находить компромиссные решения, позволяющие им успешно функционировать как в краткосрочном, так и в долгосрочном аспекте. Естественно, что интересы каждой из сторон, в первую очередь отношения «собственник - арендатор», не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Уничтожая одну из сторон, другая сторона тем самым наносит ущерб себе. Иными словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников.
Функционирование рынка недвижимости предполагает взаимодействие его участников с определенной окружающей средой, прежде всего с кредиторами под недвижимость, посредниками, оценщиками.
Кредиторы под недвижимость предоставляют дополнительное финансирование, используя недвижимость в качестве залога. Кредиторами могут выступать финансовые институты в лице коммерческих банков, страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов, которые обеспечивают владельцу необходимые финансовые ресурсы для поддержания и развития недвижимости.
Различного рода посредники помогают участникам рынка найти друг друга и являются основными гарантами при получении займа под недвижимость. В качестве посредников могут выступать агентства недвижимости, брокеры, проводящие операции по поручению клиентов и обеспечивающие консультации по вопросам недвижимости.
Оценщики обладают навыками определения рыночной стоимости того или иного объекта и имеют специальную лицензию на этот вид деятельности. Они специализируются, как правило, по видам недвижимости (жилищная, коммерческая, промышленная). Оценщиков различают также по видам задач, ими выполняемых: оценщик-ассессор оценивает недвижимость для целей налогообложения, оценщик-апрайзер - для нужд рынка недвижимости. В деятельности оценщика заинтересован как продавец, так и покупатель недвижимости. Для первого оценка означает минимальный уровень цены на недвижимость, а для второго оценка устанавливает ограничение на цену продажи.
При предоставлении итогового заключения оценщик несет юридическую ответственность за используемые методы и полноту привлеченных данных. Как правило, он не должен оценивать объекты, в которых присутствует его собственный интерес. Вознаграждение оценщика (комиссионные) определяется не результатами оценки, не стоимостью оцениваемого объекта, а объемом работы. Если в результате неправильной оценки клиенту причинены материальные потери, то оценщик несет материальную ответственность. Следовательно, для него необходимо страхование своей профессиональной деятельности.
Бизнес в сфере недвижимости, как и любой другой вид бизнеса, имеет своей основной целью получение прибыли. Этот бизнес охватывает всех физических и юридических лиц, получающих вознаграждение за предоставленные ими на рынке услуги: брокеров по операциям с недвижимостью, представителей бухгалтерских служб, поверенных, адвокатов, агентов по продажам, землемеров, нотариусов, консультантов по недвижимости, страховых агентов, доверенных лиц (экстро), подрядчиков, менеджеров и др.
Брокер по недвижимости является посредником, занимающимся поиском покупателей для продавцов недвижимости и наоборот, а также поиском арендаторов и обменом собственности. Он может быть нанят как продавцом, так и покупателем недвижимости, причем в обоих случаях он действует, исходя из «лучших условий» для своего клиента. Как правило, оформление самой сделки осуществляется не брокером, а специальными риэлтерскими фирмами. Покупкой недвижимости для ее последующей перепродажи сами брокеры обычно не занимаются.
Среди брокеров существует специализация по основным видам недвижимости. За оказываемые услуги они получают комиссионное вознаграждение. В большинстве ситуаций оплату производит или продавец, или покупатель, в зависимости от характера соглашения. Комиссионное вознаграждение составляет определенный процент от стоимости собственности. В случае аренды оплату определяют в зависимости от месячной арендной платы, которая включается в договор о продаже или в арендный договор. В некоторых странах максимальный размер оплаты, взимаемый брокером за услуги, ограничивается законом. Брокер обязан иметь соответствующую лицензию или государственный сертификат, свидетельствующий о соответствующем образовании, опыт работы в этой сфере бизнеса, а также рекомендации от владельцев собственности, немаловажно и наличие у него высоких моральных качеств. Брокер предоставляет следующие услуги продавцам и покупателям недвижимости:
оформление договора о купле-продаже недвижимости;
проверку сведений о недвижимости, с тем чтобы гарантировать заинтересованной стороне достоверность информации;
организацию рекламной кампании для отдельных объектов недвижимости (по просьбе клиента);
внесение предложений об усовершенствованиях и возможностях использования объектов недвижимости;
консультации клиентов по поводу конъюнктуры, сложившейся на местном рынке недвижимости;
помощь в обеспечении кредитования (брокер должен знать, какие финансовые институты в текущий период располагают кредитными ресурсами, а также условия кредитования сделок с недвижимостью).
В зависимости от видов предоставляемых услуг на рынке недвижимости различают брокеров по листингу и брокеров по продажам. Брокер по листингу уполномочивается продавцом выставить недвижимость последнего на продажу с соответствующим занесением данных о ней в единую базу данных о продаваемых объектах, в то время как брокер по продажам занимается поиском покупателя для продавца недвижимой собственности. В случае совершения сделки комиссионное вознаграждение делится между участвующими в ней брокерами.
Адвокат предоставляет на рынке недвижимости следующие услуги: выносит решение о законности существующих прав собственности на конкретный объект недвижимости или закладную, дает советы относительно юридической стороны сделки, может составить контракт о приобретении недвижимости, если покупатель не пользуется услугами агента по недвижимости.
Под доверенным лицом (эскро) понимается нейтральное третье лицо, выполняющее функции гаранта по соблюдению сторонами сделки всех условий договора купли-продажи недвижимости. Он выступает как депозитарий, облаченный полномочиями хранения и передачи юридических документов от продавца к покупателю, как только продавцу будут выплачены деньги и выполнены другие условия договора. Иными словами, эскро принимает от продавца все необходимые документы, а от покупателя - деньги и хранит их до завершения сделки, тем самым гарантируя ее выполнение. В качестве эскро выступают специализированные фирмы, компании по страхованию прав на недвижимость, банки и адвокаты, которые обладают соответствующей лицензией, дающей им право заниматься подобным видом деятельности.
Управляющий недвижимостью (менеджер) занимается коммерческой эксплуатацией вверенного ему объекта, ведет финансовую документацию, отчитывается перед собственником недвижимости, сдает в аренду свободные помещения, собирает арендную плату, следит за ремонтом и обслуживанием, принимает и увольняет работников, управляет персоналом и т.д.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему