Имущественные права собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость (нематериальная недвижимая собственность) есть правомочия лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах:

 право владения есть предоставленная законом возможность фактического обладания вещью;

 право пользования представляет собой основанную на законе эксплуатацию имущества и получение прибыли либо иных результатов или полезных свойств;

 право распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать его, сдавать в аренду, закладывать, завещать. Это право включает и право на уничтожение вещи.

Совокупность этих прав составляет юридическое содержание права собственности.

Как и сама недвижимость, право собственности на нее может быть объектом рыночных отношений и приносить их собственнику прибыль или другие блага, т.е. создавать так называемый интерес.

Интерес собственника - это доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и др.

Как имущественное право интерес представляет собой некую общность, которая может быть разделена на ряд составных частей. В этом смысле существует понятие дробного интереса, когда право собственности на объект недвижимости или части его распределяется среди различных субъектов. Тем самым интерес выступает как неосязаемый (нематериальный) актив, который может быть продан, подарен, передан в наследство, предоставлен в качестве залога или вклада в уставной капитал фирмы, может служить основой для получения дивидендов. Интерес имеет стоимость и может приносить доход своему собственнику, поэтому он может подлежать поимущественному и подоходному налогообложению.

Как неосязаемый актив интерес является составной частью стоимости фирмы. Однако для того чтобы получать прибыль от недвижимости, не обязательно быть ее собственником. Например, арендатор земли имеет право на исключительное пользование ею в оговоренный период времени, владелец закладной имеет право использовать залог в качестве гарантии возвращения кредита. В этом смысле говорят, что закладная создает право собственности с защищенным интересом. Заимодавец (кредитор по закладной) имеет право оставить в собственном владении или выставить на продажу недвижимость, если должник (заемщик по закладной) не выполнил зафиксированные в контракте обязательства. Эти права имеют ценность для собственника закладной, в случае если должник не возвратит кредит.

Не все интересы собственника могут быть материализованы. Так, право прохода (проезда) через земельный участок, находящийся в чьей-либо собственности, создает лишь ограниченные привилегии для пользования и никаких привилегий для вступления во владение.

Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует пакет прав, а держатель полного пакета прав является собственником. Каждое отдельное правомочие собственника можно представить как составной элемент этого пакета. В большинстве государств с рыночной экономикой допускается разделение пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли, то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается. Существует несколько видов разделения пакета прав:

 физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на поверхность, недра, воздушное и водное пространство;

 разделение земельного надела на отдельные участки с последующей сдачей их в аренду;

 разделение по времени владения: пожизненное владение, аренда, недвижимость не во владении;

 разделение права на использование имущества и лицензии;

 разделение по правам кредитора вступать во владение.

С юридической точки зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают права на недвижимость во владении и права на недвижимость не во владении.

Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость находится в полном и непосредственном владении собственника, т.е. выражает его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что эта недвижимость перейдет в его владение лишь после того, как произойдет определенное событие, т.е. представляет будущий интерес владельца собственности. Более распространенным видом является право на недвижимость во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы инвесторы и потенциальные покупатели.

С точки зрения срока действия права на недвижимость во владении подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то владение на условиях аренды истекает в заранее оговоренный срок. Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью определенного лица, в то время как владение на условиях аренды подразумевает исключительно право владения и пользования собственностью, арендованной у другого лица.

В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны, продолжительность права ограничивается сроком жизни (существования) физического либо юридического лица - собственника недвижимости.

Право абсолютного наследования представляет собой высшую форму собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не существует обязательств по отношению, либо интересов в отношении третьих лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду, закладывать, разделять недвижимость на несколько частей в соответствии с имеющимся на этот счет законодательством, завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определенных зафиксированных в договоре условиях.

Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения недвижимостью в течение жизни ее владельца или иного лица.

Существуют два подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и юридическая пожизненная собственность, основанная на законе. Договорная пожизненная собственность чаще всего появляется в результате определения сроков передачи имущества от дарителя к наследнику.

Имеется несколько вариантов возникновения договорной пожизненной собственности. Первый вариант обусловлен сроком жизни нового владельца имущества. Он предполагает передачу собственником своей недвижимости в наследство новому владельцу, однако в случае смерти последнего недвижимость возвращается первоначальному владельцу, либо его наследникам, либо другому лицу, указанному изначальным владельцем в завещании.

Второй вариант связан с жизнью какого-нибудь иного лица, исключая нового собственника. Например, госпожа А передала свою собственность госпоже В до конца своей жизни. Если госпожа А умирает, то собственность возвращается к ее наследникам или к лицу, указанному в ее завещании.

Третий вариант возникает в том случае, если собственник желает подарить недвижимость наследнику еще до своей смерти, но хочет сохранить право владения и пользования за собой до конца жизни. Это выполняется путем передачи недвижимости и сохранения за собой права владения.

Недвижимость на условиях пожизненного права собственности может сдаваться в аренду, закладываться, передаваться как ее пожизненным владельцем, так и его наследником. При этом стоимость недвижимости как бы делится между партнерами на две части: один обладает правом собственности в течение всей своей жизни, а другой приобретает это право лишь после смерти первого. Если продавцом выступает пожизненный владелец недвижимости, то для покупателя интереса пожизненного владельца все приобретенные права на данную собственность прекращаются со смертью первоначального собственника. В связи с неопределенностью продолжительности существования такого права его стоимость ограничена. В свою очередь, покупатель пожизненного интереса наследника не может воспользоваться им вплоть до смерти пожизненного владельца. К примеру, юридическая пожизненная собственность может быть представлена интересами жены в собственности мужа и интересами мужа в собственности жены.

Владение недвижимостью на правах аренды есть право использовать чужую недвижимость на основании договора об аренде, который дает исключительное право пользования чужой собственностью в течение оговоренного в нем календарного срока. На срок аренды недвижимости ее исконный владелец считается обладателем собственности, приносящей ему доход в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель  уступил часть своих прав арендатору на определенное время, т.е. арендодатель обладает возвратным правом на свою собственность.

Аренда делит пакет прав собственности на недвижимость на две части. Возникает два новых подвида имущественных прав: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по окончании срока арендного договора) и право арендатора на владение объектом недвижимости в течение срока аренды. Аренда имеет определенный срок действия, который фиксируется в договоре. Различают краткосрочную аренду (со сроком до одного года) и долгосрочную аренду (со сроком до 49 и даже 99 лет).

Право на недвижимость не во владении есть будущая недвижимость, на которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря, это событие может так и не наступить. Существуют два вида подобных прав: недвижимость, возвращенная дарителю, и недвижимость, полученная им в наследство.

Недвижимость, возвращенная дарителю, появляется только в том случае, если собственник недвижимости (даритель) передает ее другому лицу, при этом оставляя за собой право вернуть в будущем себе или своим наследникам подаренную недвижимость в полном объеме. Дар может быть сделан при выполнении определенных условий (например, использовании участка в целях фермерства при дарении земельных участков). Если условие нарушается, то недвижимость может быть возвращена дарителю или его наследникам. Еще одним примером такого вида прав может быть продажа дома новому собственнику при условии, что старый владелец остается арендатором недвижимости до своей смерти. Новый владелец получает арендную плату, а «возвратит» себе дом после смерти старого владельца. Даритель имеет на эту недвижимость меньше прав, чем на свою собственную. В таких случаях говорят, что даритель имеет интерес обратного вознаграждения в имуществе того лица, в чью пользу было осуществлено дарение. Обратный интерес можно продавать, закладывать, так как он представляет действительный имущественный интерес.

Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу противоположна недвижимости, возвращенной дарителю. Она появляется в том случае, когда даритель передает третьему лицу (его наследникам) недвижимость во владение до срока истечения прав собственности на подаренную недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на недвижимость прав больше чём их передает, а для третьего лица интерес в недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет право залога этой недвижимости.