Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Однако здесь есть особенности, для выяснения которых необходимо проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Решающую роль играют: макроэкономические факторы, политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.
Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов позволяют проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа.
Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости. К ним относятся:
- платежеспособность населения;
- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
- изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования), уровнями миграции, количествами браков и разводов;
- изменения во вкусах и предпочтениях населения. Эти изменения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
- условия и доступность финансирования. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, увеличение их доходов, приводящее к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.
Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно и условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на недвижимость - рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения. Последнему свойственна неэластичность. Существенные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Факторы, определяющие величину предложения. Эти факторы охватывают:
- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
- объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1. интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);
2. положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);
3. текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;
4. соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;
5. затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Уровень вакансий для односемейных жилых домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это - основные соотношения; они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства.
Формирование рынка недвижимости в России с введением права частной собственности на недвижимое имущество и проведение приватизации до настоящего времени сопровождается целым рядом особенностей (табл. 1). Так, специфичность рынка недвижимости во многом обусловлена экономико-правовыми различиями регионов РФ, их промышленным и природным потенциалом.
Таблица 2.1
Особенности рынка недвижимости в России
|
Группы отличий |
Характеристика |
Результат влияния |
|
Региональные различия рынков недвижимости |
Неоднородные природные, экономические, управленческие условия, различия позиций местных органов власти. |
Различная активность рынков недвижимости и инвестиционная привлекательность, существенные различия в уровне цен. |
|
Недоступность недвижимости для большинства населения |
Существенное опережение стоимости недвижимости над увеличением доходов населения, несовершенные механизмы ипотечного кредитования |
Крайне низкая ликвидность недвижимости, ограничение притока потенциальных инвестиций, слабое развитие рынка в целом. |
|
|
Отсутствие реальной информации о ценах продаж крупных объектов, неразвитость информационной инфраструктуры. |
Увеличение затрат на сбор и проверку информации, поступление налоговых платежей не в полном объеме. |
|
Отставание в развитии отдельных сегментов рынка |
Несовершенство законодательной базы для различных типов недвижимости, различная ликвидность. |
Слабо развит рынок земли. |
|
Неэффективное использование земли |
Несоответствие большинства объектов принципу наиболее эффективного использования. Бюрократические препоны. |
Отсутствие всестороннего стратегического анализа и выбора варианта застройки участка. |
Отсутствие надлежащей информации
Следует также остановиться на факторах, влияющих на стоимость предприятия. Поскольку предприятие – это сложное образование, стоимость его во многом зависит от факторов в целом не свойственных рынку недвижимости. В России рынок предприятий пока не сформирован. Действительно, какая может быть «предельная полезность» предприятия, если практически в большинстве случаев покупка (продажа) какого-либо предприятия, это, как правило, единичный акт.
Вместе с тем, предприятие также является товаром, поэтому оценка предприятия должна подчиняться рыночным законам. В то же время в РФ отсутствуют качественные методики определения стоимости предприятия.
Поскольку теория предельной полезности не может быть положена в основу оценки большинства предприятий, то величина стоимости предприятия должна определяться количеством общественно-необходимого рабочего времени на создание всех элементов предприятия.
Стоимость предприятия является критерием общественной полезности предприятия. Цена предприятия может значительно отличаться от стоимости. Факторы, влияющие на цену предприятия, представлены на рис. 2.1.
В целом понятие стоимость предприятия должно (исходя из рис.2.1.) объединять: имущественное положение предприятия, его финансовое состояние, доходность и потенциал в целом. В значительной степень стоимость предприятия связана со структурой активов и пассивов и факторов, в свою очередь влияющих на нее. Чем больше вариабельность структуры активов и пассивов с позиции их положительного влияния на финансовый результат, тем выше должна быть стоимость предприятия. Кроме того, не следует пренебрегать внешними факторами. Так, для большинства инвесторов именно внешние факторы определяют перспективы дальнейшего развития и целесообразность вложения средств в предприятия конкретной отрасли.
 |
|||
 |
|||
Поможем написать любую работу на аналогичную тему