Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Подход с точки зрения  дохода  представляет  собой  процедуру оценки  стоимости исходя из того принципа,  что стоимость имущества непосредственно связана с текущей  стоимостью  всех  будущих чистых доходов, которые принесет данный объект (предприятие, имущественный комплекс и т.д.). Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги  в обмен на право получать деньги в будущем от ее эксплуатации  и от возможной последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации,  либо посредством анализа дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации применим к объектам, со стабильными денежными потоками.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к  приносящим  доход объектам,  имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта недвижимости по формуле:

где    ЧОД – годовой чистый операционный доход;

К – общий коэффициент капитализации.

Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка.

Расчеты по методу капитализации можно разделить на три этапа.

1.  Прогнозирование чистого операционного дохода.

2.                  Расчет коэффициента капитализации.

3.                  Определение вероятной  цены продажи объекта оценки путем деления чистого операционного дохода объекта оценки на коэффициент капитализации.

1 этап. Прогнозирование чистого операционного дохода

Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления структурированного отчета о доходах:

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ой занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.

Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (в эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. Оценка занятости должна производиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно, это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы на заключение договоров аренды;

- заработная плата обслуживающему персоналу;

- коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

- расходы на уборку;

- расходы на эксплуатацию и ремонт;

- расходы на содержание территории и автостоянки;

- расходы на обеспечение безопасности т.д.

Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы на оформление аренды могут быть учтены либо в году выплат, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются.

Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

- кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

- санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

- механическое оборудование;

- пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а из износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

При составлении структурированного отчета о доходах не учитываются:

- расходы, связанные с бизнесом;

- бухгалтерская амортизация;

- подоходные налоги владельца;

- капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

2 этап. Расчет коэффициента капитализации

Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора – получение дохода, который превышает изначально инвестированную сумму.

С точки зрения инвестора, все вложения в приносящие доход активы должны:

- полностью возместить инвестиции;

- обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Выбор соответствующей ставки (нормы) доходности или рентабельности  является решающим шагом в процессе оценки при использовании доходного подхода.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации.

1.  Метод рыночной выжимки.

2.  Метод кумулятивного построения.

3.  Метод связанных инвестиций.

4.  Метод инвестиционной группы.

5.  Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

6.  Метод Элвуда.

При достаточно большом количестве методов определения норм дохода, из-за объективных причин на практике широко используются только два  метода: метод наращения (кумулятивный метод) и метод рыночной экстракции.

Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта.

Премия за риск включает все виды рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:

-               риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;

-               риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;

-               риск, связанный с уровнем управления недвижимости;

-               риск неожиданного изменения уровня инфляции.

Данный метод применим в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в выражении.

Метод рыночной экстракции – является самым простейшим и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободных рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная привлекательность, мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, финансирование и тому подобное) и полезности объектов недвижимости. Данный метод  сопоставим с методом рыночных сравнений, основан на сборе информации о доходности и продажной стоимости аналогичных объектов на рынке. 

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, ставка капитализации вычисляется путем деления ЧОД на цену продажи:

К = ЧОД / цена продажи

3этап. Определение вероятной  цены продажи объекта оценке путем

деления чистого операционного дохода объекта оценка на

коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Метод ДДП используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа.

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:

1) оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов;

2) оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине;

3) в различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии — не более 4 лет. В России длина прогнозного периода составляет в среднем 3—4 года;

4) продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта;

5) периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

1) чистый операционный доход;

2) денежный поток (до или после уплаты налогов). Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

Темп инфляции — относительный прирост цен за период. Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:

где    rp-  реальная ставка дисконта;

rц — номинальная ставка дисконта;

i — темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) – действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости.

Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.

Расчет ставки дисконта

Ставка дисконта — процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых в будущем денежных сумм к их текущей стоимости (используя технику сложного процента).

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:  число периодов;  ставка процента.