Нужна помощь в написании работы?

Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих.
Остаточные методы используются при работе:


1) с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);

2) с физическими составляющими (земля и улучшения);

3) с правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).


При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость
и требования к доходности одного из элементов актива - здания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.


Три наиболее распространенных варианта данного метода:

  • техника остатка для земли;
  • техника остатка для зданий;
  • техника остатка для объекта недвижимости в целом.

При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для объекта в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего актива.


Общая схема использования остаточных методов.


1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.

2. Полученный в п. 1 доход на одну из составляющих вычитается из чистого операционного дохода (ЧОД). Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент.

3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.

4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.

Поделись с друзьями