Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих.
Остаточные методы используются при работе:
1) с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);
2) с физическими составляющими (земля и улучшения);
3) с правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).
При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость
и требования к доходности одного из элементов актива - здания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.
Три наиболее распространенных варианта данного метода:
- техника остатка для земли;
- техника остатка для зданий;
- техника остатка для объекта недвижимости в целом.
При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для объекта в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего актива.
Общая схема использования остаточных методов.
1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.
2. Полученный в п. 1 доход на одну из составляющих вычитается из чистого операционного дохода (ЧОД). Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент.
3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.
4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему