Определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода

Hедвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из главнейших причин покупки недвижимости. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворения личных потребностей владельца.

Hедвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

- текущие денежные поступления;

- экономию на налогах;

- будущие доходы от арендной платы;

- доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

- экономию на налогах при перепродаже.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

Задача оценщика сводится к определению стоимости объекта недвижимости через оценку текущей стоимости будущих доходов от владения и эксплуатации.

Метод валовой ренты.

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. При этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому методу. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.

Метод прямой капитализации.

 Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

V = NOI/R

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методов прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Чистый операционный доход (NOI). Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета из действительной выручки всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Потенциальная валовая выручка (валовой доход) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручка представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручка за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на постоянные, операционные и резервы.

 К постоянным расходам следует отнести расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, телефона и т.д.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включается в данный перечень расходов – они переносятся в состав амортизационных отчислений.

Особое внимание следует уделить статьям других фиксированных расходов, не включенных в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим.

Следует также сказать, что часть таких затрат, например амортизационные отчисления, входит в состав себестоимости производства; часть, например вознаграждение управляющему, покрывается за счет  прибыли, а некоторые издержки, например  затраты на покрытие долгов, возмещаются частично из прибыли, частично за счет себестоимости  производства. Все фиксированные эксплуатационные расходы и резервы входят в состав себестоимости производства.

V =  NOI / R ,          

где NOI - чистый операционный доход

V - стоимость недвижимости

R - ставка капитализации

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI (чистого операционного дохода) как если бы эти объекты оценивались вновь.

Получение таких данных сильно осложнено в условиях становления рынка, но при этом данный метод является наиболее точным и чаще всего применяется в условиях рыночных отношений.

Пример: Исходная информация:

Чистый операционный доход (N01) от оцениваемого объекта — 57000 тыс. р. Необходимо определить стоимость объекта.

Решение: Упорядочение ряда: 0,105 — 0,11 — 0,12.

Среднее значение — 0,112.

Модальное значение Мо — нет.

Медианное значение Ме = 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна:

57000 : 0,115 = 495650 тыс. р.

Метод связанных инвестиций.

В теории оценки выделяется много других методов определения коэффициента капитализации, основанных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.

Мировая практика исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг).

Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, среди которых можно выделить следующие:

1. Стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения.

2. Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвестиции.

3. Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности, приносящей доход.

4. Экономия за счет сокращения налогов (в большинстве стран проценты по кредиты не облагаются налогом).

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: Ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

Ипотечная постоянная (Ri) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (Rs)  - это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Это понятие следует отличать от нормы прибыли инвестора, так как ставка капитализации на собственный капитал, кроме нормы прибыли, включает еще возврат вложенного капитала.

В большинстве стран с развитым рынком недвижимости ставка капитализации на собственный капитал является основным инвестиционным критерием. Она определяется на основе анализа сопоставимых продаж и зависит от мнения оценщика. Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или методы связанных инвестиций.

R = M * Ri + (1 – M) * Rs ,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости.

Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула для расчета принимает вид:

R = L * RL + B* Rb ,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

RL – ставка капитализации для земли;

B – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

Rb – ставка капитализации для здания.

Метод капитализации доходов. В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за 1 год (или среднегодовая ставка за несколько лет). Hа практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название «метод капитализации дохода» или «метод дисконтирования денежных потоков».

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1-я - периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога.

2-я - денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Определяющим шагом в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка. При этом следует иметь в виду такие моменты: 

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период владения недвижимостью.

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако следует иметь в виду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозируемый период.

3. При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозный период.

1.     Ставки капитализации учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации.

2.     В процессе анализа оценщик должен получить определенный диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж.

3.     Окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от мнения оценщика, основанного на его опыте и проведенном анализе.