Способы определения величины поправок в рамках сравнительного подхода

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике называется анализом парных продаж. В этом случае сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

В табл. 6.1 представлен расчет величины такой поправки, в основу анализа которого положено сравнение пяти пар сделок купли-продажи сопоставимых домов. Из табл.6.1 следует, что эксперт-оценщик рассчитал среднюю, медиану, моду по разнице цен сравниваемых продаж. Однако помимо этого необходим качественный анализ величин таких поправок для принятия окончательного решения.

Таблица 6.1

Определение величины поправки на наличие сауны  в доме на основе использования метода анализа парных продаж

Продажная цена (долл.)

Среднее = 15850         Медиана = 16000      Мода =16000

Установленная поправка:     $16000

Определение величины поправок при оценке стоимости недвижимого имущества на основе метода регрессионного анализа основано на использовании ряда формул.

а) Vс = В * Х ,

где:  Vс – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х - замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

б) Vс = В * Х + а + с + … + n ,

где:  а, с …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

в) Vс = А + в + с + … + n ,

где: А – некая базовая величина;

        в, с … n – различные поправочные коэффициенты.

г) Vс = А(100 + в + с + … + n),

где: А – базовая величина;

в, с …n - процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются из 100%. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине (А) независимо друг от друга.

Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм: 1) поправки в денежном выражении, 2) поправки в процентах, 3) общая группировка.

Поправки в денежном выражении (dollar adjustments) - это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки (percentage adjustments) используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Если при корректировке должны быть использованы и денежные и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в денежном эквиваленте. Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик:

1) время, 2) местоположение, 3) условия продажи и 4) другие различия (физические, удобства и т.д.).

Метод общей группировки (overall bracketing) используется как правило на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Пример: оценщиком выявлено 3 сопоставимых многоквартирных дома. Все они одинакового размера с объектом оценки, имеют точно такое же число квартир и такие же удобства. Оценщик нашел следующую информацию:

Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 тыс. руб., или менее 1%. Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить стоимость своего объекта в 615 000 тыс. р.

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. В оценочной практике принято выделять 9 основных элементов сравнения, анализ которых производится в обязательном порядке:

1.      Право собственности.

2.      Условия финансирования.

 2.1. Коэффициент ипотечной задолженности.

 2.2. Процентная ставка.

 2.3. Срок займа.

 2.4. Амортизационные выплаты.

 2.5. Плата за финансирование.

 2.6. Договоры об участии.

3. Условия продажи.

3.1. Обычные или особые закладные.

3.2. Мотивы и информация покупателя и продавца.

4. Состояние рынка.

5. Местоположение (размещение)

6. Физические характеристики.

6.1. Физические параметры.

6.2. Качество строительства и эксплуатации.

6.3. Удобства.

6.4. Функциональная пригодность.

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9.Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Цена объекта недвижимости определяется выгодной от продажных прав собственности на недвижимость. Особо входные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным  моментом  при  корректировке  является положение: полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования. Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров. Могут быть следующие варианты расчетов:

1.     Финансирование сделки кредитором: продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для его получения. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов.

2.     Финансирование сделки продавцом: продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процентов.

Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если: продавцу необходимо срочно продать собственность и между участниками сделки существует семейная или деловая связь; по цене выше рыночной, когда покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка — это изменения рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка оказывает влияние инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.

Местоположение (размещение) характеризует месторасположение объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды, и т.д. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономические характеристики характеризуются текущими расходами, качеством управления, условиями и сроками аренды, величиной чистой прибыли или дохода. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.

Использование. При определении возможного использования объекта недвижимости после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так как объект оценки.

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью не связаны с недвижимостью, однако для отдельных видов недвижимости в большинстве случаев наблюдается присутствие таких компонентов. Например, для гостиниц, ресторанов, магазинов – это стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.п. При сравнении компоненты стоимости не связанные с недвижимостью выделяются отдельно от объекта оценки.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.

Единицы сравнения, применяемые для оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене, включают:

 Валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).

 Общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)).

Данный метод уже был рассмотрен применительно к доходному подходу к оценке недвижимости.

Чтобы применить GRM, оценщик обычно должен совершить три действия:

1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

2. Определить отношение продажной цены к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на GRM.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов или чистый операционный доход как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Пример: Предположим, что собраны данные по трем недавно проданным сопоставимым жилым комплексам. Расчетный GRM в этом случае составит около 6: комплекс 1 был продан с мультипликатором 6, комплекс 2 - с мультипликатором несколько ниже, а комплекс 3 -несколько выше 6. Если потенциальный валовой доход от оцениваемой собственности составляет 100 000 долл., то его оценочная продажная цена будет в б раз больше 100 000, т.е. 600 млн. рублей.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

Существует целый ряд ограничений на применение метода GRM. Во-первых, оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими валовых доходов. Во-вторых, метод GRM считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках или в нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В-третьих, данный метод предполагает узкий разброс значений коэффициентов недоиспользования и расходов для всех объектов. Это значит, что он нечувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.