Наибольшей ценностью, которой обладает государство является земля. Вокруг проблемы возможности использования земли в качестве объекта предпринимательской деятельности до сих пор не утихают политические споры.
Стоит ли вопрос о свободной продаже или сдаче в аренду на длительный срок земельных участков – во всех случаях необходима их оценка.
В ранее рассмотренных темах даны представления об основах оценки зданий и сооружений. Ставки налога на землю и строения имеют разные значения, поэтому необходимо отдельно определять стоимость строений и земли. В теории оценки же идут жаркие дебаты о том, можно ли производить такое разделение. Многие специалисты склоняются к тому, что когда на земле возведено строение, то произвести разделение не представляется возможным. Однако практика стран с рыночной экономикой свидетельствует о том, что во многих случаях требуется от оценщика определить стоимость участка земли. Это необходимо в целях налогообложения, при проведении оценок с использованием затратного метода, при учете влияния коммуникаций на стоимость недвижимости, для определения размера компенсаций за изъятие земли, при установлении величины арендной платы, при продаже садовых и огородных участков и т. д.
Для того чтобы оценить стоимость участка земли, оценщик должен определить, каким потенциалом обладает земля. Что в свою очередь напрямую связано с вариантом наиболее эффективного ее использования. Решение подобной проблемы связано с подбором и анализом рыночной информации по следующим факторам (рис.8.1):
 |
Рис. 8.1. Факторы, определяющие потенциал участка земли
1. Потенциал местоположения,
2. Рыночный спрос,
3. Правовая обоснованность застройки,
4. Ресурсное качество участка,
5. Технологическая обоснованность,
6. Финансовая обоснованность.
Потенциал местоположения. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Участок - земля, подготовленная для застройки, с соответствующими коммунальными сетями и другими необходимыми сооружениями. Важной характеристикой участка является то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования. Вторая характеристика - доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него невелика.
Для некоторых типов недвижимости, таких, как магазины хозяйственных товаров или рестораны быстрого обслуживания и мотели, очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Подобная открытость может быть не столь важной для мебельного магазина или для автомобильного дилера, поскольку обычно они привлекают своих клиентов за счет эффективной рекламы.
При анализе местоположения участка во внимание следует принять несовместимые с ним варианты землепользования, различные неудобства и опасности. Подобную информацию о местоположении следует нанести на карту. Карта может содержать данные о времени доступа на автомобиле к центрам занятости, о транспортных коммуникациях, а также идентифицировать важные варианты землепользования. Некоторая информация может быть получена при анализе результатов аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследований, демографических таблиц, разработок по району местоположения, подготовленных газетами, радио- и телевизионными станциями для своих рекламодателей, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источников.
Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. При данном анализе необходимо выявить потенциальных покупателей и арендаторов будущей недвижимости, а также проанализировать недостатки конкурирующих объектов и бизнес-планы потенциальных конкурентов. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом.
Правовая обоснованность застройки. Необходимо внимательно изучить все правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки. Кроме того, следует проанализировать различные виды налогов, взимаемых в данной общине, и определить, насколько велика вероятность изменений в этой области в ближайшее время. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затененности, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое. В некоторых случаях применительно к крупным проектам, а также к проектам, предусматривающим внесение изменений в нормы зонирования, обязательным требованием является их оценка местными жителями. Многие из ограничений и правил могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитута и контрактные соглашения. Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.
Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию.
Ресурсное качество участка. Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.
При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть использован физически, и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также прилегающие территории, с которыми участок связан и от которых он зависит.
В целом следует обследовать размер и форму участка, беря на заметку любые его естественные особенности, такие, как наличие ручья, затопляемых зон, крупных скальных образований и растительности. Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различных точках. Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дренажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке, и какой фундамент должен быть подведен под них. Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность поглощать воду. Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует выявить внешние объекты, и определить, каким образом их существование может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Это предполагает анализ таких факторов, как зонирование прилегающих участков.
Технологическая обоснованность. Технологическая обоснованность проекта определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным. Существует ряд основных ограничений, определяющих обоснованность проекта. Это физические, правовые ограничения, требования обеспечения безопасности, возможность использовать определенные виды материалов, финансовые ресурсы, рабочую силу и менеджмент. Данные ограничения могут быть установлены в законодательном порядке (Правила по технике безопасности и охране здоровья работников), поставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными соглашениями (лимиты на строительные кредиты) или могут быть обусловлены другими причинами (профсоюзные забастовки или бойкоты).
Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить достаточный поток денежных средств, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему