Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:
• требуются значительные капитальные вложения;
• жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;
• низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.
Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) в доходную недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл. 9.1).
Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставки доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.
Таблица 9.1
Относительный уровень риска инвестиций
|
Уровень риска инвестиций |
Инвестиции |
|
|
В недвижимость |
В ценные бумаги |
|
|
Низкий |
Право преимущественной аренды |
Облигации Внимание!
Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к
профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные
корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.
|
|
Ниже среднего |
Закладные (ипотека) |
Высоколиквидные акции |
|
Средний |
Гибридные обязательства |
Акции фирмы, использующей только собственный капитал |
|
Выше среднего |
Собственный капитал |
Акции фирмы с высокой долей заемного капитала в структуре капитала |
|
Высокий |
Заемный капитал |
Акции быстро растущих компаний |
|
Очень высокий |
Опционы |
Опционы и фьючерсы |
Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):
1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток доводов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех - пятнадцатилетний срок.
2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость - это фиксированные активы.
3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, и находится в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.
На рис. 9.1 отражается реальная ситуация типичного колебания ставки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от недвижимости. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко уменьшаются в периоды снижения инфляции.
Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности, поскольку требуются затраты для возмещения основного капитала, инвестированного в недвижимость. Нормальный доход с этого капитала - это превышение доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недвижимости.
- колебания ставки доходности от инвестиций в недвижимость;
- колебания ставки доходности от инвестиций в ценные бумаги.
Рис. 9.1. Поток доходов от недвижимости и финансовых активов
Поможем написать любую работу на аналогичную тему