Методы оценки земли.

Экстраполяционный метод

Наиболее надежный подход, который используется в странах с развитой рыночной экономикой, — экстраполяционный (или рыночный), основанный на исследованиях статистических данных о различных операциях с недвижимостью. Отсутствие исходного статистического материала в России (из-за многолетнего отсутствия рынка земли), скудные и недостоверные данные об имеющихся сделках затрудняют применение этого метода.

Метод косвенной оценки

Использование методов косвенной оценки (по ценам на квартиры и нежилые помещения), предполагающих, что в ценах на указанные объекты присутствует влияние их местоположения, как правило, дает искаженное представление о реальной дифференциации цен на участки в зависимости от их расположения. Это обусловлено тем, что цены на квартиры хотя и зависят от местоположения домов, но в значительно меньшей степени, чем участки земли.

Факторный метод

В России наиболее распространен факторный метод, основанный на покомпонентном учете факторов, влияющих на стоимость участка. Он был разработан впервые для оценки территорий города при выборе участков для строительства. Данный метод также недостаточно надежен, и в условиях развитого рынка его использование обычно сочетается с экстраполяционный подходом и экспертными оценками. Существенным его недостатком является усреднение результатов расчетов, поэтому разброс значений оказывается значительно меньшим, чем при фактических наблюдениях. Кроме того, затратный подход к оценке влияния факторов, не учитывающий доходность земельных участков, приводит к занижению реальной стоимости наиболее престижных участков в центре города, характеризующихся высоким уровнем благоустройства, развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

Метод индикативной оценки

Метод индикативной оценки, основанный на разделении двух фундаментальных характеристик городской территории — ценности и цены. Ценность участков городской территории определяется как результат социокультурных процессов и отражает, с одной стороны, физическую структуру города (планировку, застройку, транспортные магистрали и потоки, функционирование различных объектов), а с другой — представления населения об этой структуре. Ценность городских территорий моделируется в рамках социально-градостроительного анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного времени.

Суть этого метода заключается в экстраполяции на всю территорию города рыночных цен, известных для отдельных участков, с помощью моделирования карты ценности земли.

Необходимость создания института оценки недвижимости отмечается в ряде нормативных документов. Так, в проекте Концепции городской политики в области недвижимости» правительства Москвы в качестве одной из первоочередных задач при подготовке земельного законодательства города называется разработка нормативно-законодательной базы, регламентирующей процесс проведения оценки земли и новых объектов недвижимости, в том числе в целях налогообложения.