Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. Так, например, затраты на бурение «сухой» скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна.
Применение затратного подхода необходимо при:
- анализе нового строительства;
- определение варианта использования земли;
- реконструкции зданий;
- оценке для целей налогообложения;
- для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;
- оценке для целей страхования;
- оценке последствий стихийных бедствий;
- оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация.
В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит неконкурентоспособную продукцию и его производственные площади не подлежат реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремиться к нулю. Затратный подход в подобной ситуации приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих оценках точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства, поскольку в замене создается здание, отличной от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности - кинотеатры, магазины).
С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более 3-х лет. Таким образом можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Ограничения в применении подхода:
1. Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно, если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему