Определение износа.

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

В оценке недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам.

Износ в оценке определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по его причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа.

2. Метод срока жизни.

3. Рыночный метод.

В литературе описан также косвенный метод определения износа, заключающийся в вычитании стоимости объекта, полученной методами сравнительного анализа продаж (САП) и доходным методом из суммы полной стоимости воспроизводства зданий и стоимости земли. Разница составляет полный накопленный износ.

Метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Hеустранимый - когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет при этом добавлена (добавленную стоимость).

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Отложенный текущий ремонт - это вид устранимого износа, который предполагает, что разумный покупатель произведет немедленные затраты с тем, чтобы привести собственность к нормальным стандартам. Например «косметический» ремонт офиса новым арендатором или владельцем.

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект также может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте. Например система горячего водоснабжения.

К неустранимому функциональному износу относятся: излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения. Внешний износ может вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов. Внешний износ - только неустранимый, поскольку величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.